Рассказываем, какие кредитные программы существуют для частных жилых домов и какое будущее у индивидуального жилищного строительства в России.

Практически у всех крупных российских банков существуют ипотечные программы на приобретение готовых коттеджей и таунхаусов, а также на их строительство. Такие программы отличаются от ипотеки на жилье в многоквартирных домах — ставки и первоначальный взнос выше. Также к загородным форматам банки предъявляют более жесткие требования в отличие от традиционного рынка первичного и вторичного жилья.

Требования банков к объектам загородной недвижимости высоки и кредиты получить сложнее, говорят риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Рассказываем, какие кредитные программы существуют у банков, в чем сложности получения ипотеки на строительство загородного дома или покупку готового, какие специфические требования предъявляют банкиры к частным домам и какое будущее у индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России в целом.

Частные дома остались без ипотеки

Одним из драйверов развития жилищного строительства в России является индивидуальное домостроение. В последние годы объем ввода частных домов растет: если в 2018 году на такие дома приходилось 42 % от общего объема ввода жилья, то в 2019-м уже 46 %, или 250-270 тыс. домов средней площадью 140 кв. м. Однако часть этого объема приходится на ранее построенные дома и зарегистрированные по «дачной амнистии».

Частные дома также востребованы среди потенциальных покупателей. По опросам ВЦИОМ, 66 % россиян предпочли бы жить в индивидуальном доме, а не в многоквартирном. По оценке социологов, спрос на такое жилье оценивается в 3 млн. домов на горизонте пяти лет, или 450 млн. кв. м.

При этом в России до сих пор отсутствует доступное жилищное кредитование на покупку и строительство индивидуальных домов. По данным Минстроя России, портфель банков от кредитования жилья в целом в ИЖС составляет менее 1 %. В «ВТБ» (второй по объему выдачи ипотеки банк в России) доля загородной недвижимости в общем объеме выдачи незначительна и составляет порядка 1 %. «ВТБ» выдает ипотеку на покупку индивидуальных домов только на вторичном рынке, рассказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе банка.

Неликвидная загородка

Ипотечный кредит на загородные участки и дома банки выдают значительно реже, чем на городские форматы.

Банки не хотят обзаводиться неликвидным балластом, который тяжело продать и компенсировать потери в случае, если кредит не будет выплачен.

Александр Москатов

управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Сейчас на загородном рынке отмечается дефицит качественного и доступного предложения домов, потенциально интересных банку как объект залога для ипотеки, считает генеральный директор девелоперской компании VSN Invest Денис Волкович. По его словам, при колоссальном затоваривании на загородном рынке Подмосковья с привлечением ипотеки реально купить не более 5 % от всего объема, что делает такой формат неконкурентным по сравнению с квартирами, говорит Волкович. Есть сложности для заемщика, ведь у загородной недвижимости минимальный первоначальный взнос больше, чем у городской, и средняя ставка по загородной ипотеке примерно на 1 % выше, добавляет Москатов.

Требования банков

Банки принимают решение о кредитовании загородного жилья на основе индивидуальных характеристик объекта в зависимости от его физического состояния и капитальности. Требования жесткие, и предпочтительными условиями для одобрения ипотечного кредита станет нахождение земельного участка на территории населенного пункта с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство.

Все документы на дом должны быть в полном порядке, объект — зарегистрирован и иметь статус жилого, все перепланировки и строительство также необходимо зарегистрировать. К дому должны быть подведены коммуникации, желательно центральные. Дом не может превышать трех этажей, быть аварийным или ветхим.

В пресс-службе «ВТБ» пояснили, что для принятия решения о кредитовании объекта важны многие показатели — материал стен, наличие коммуникаций и их подведение к объекту для постоянного круглогодичного проживания, удаленность от города. При кредитовании такой недвижимости необходимо учитывать особенности этого рынка в рамках месторасположения объекта, так как на нем действуют иные строительные стандарты и высока доля самостоятельных построек, пояснили в пресс-службе кредитной организации.

Для получения жилищного кредита на строительство индивидуального дома, помимо перечисленных выше требований, понадобится предоставить договор подряда со строительной компанией или предварительный договор купли-продажи объекта, заключенный с застройщиком проект дома, смета строительства и т. п.

Переход на проектное финансирование повлиял на реализацию на первичном рынке таких популярных форматов загородного жилья, как таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Для получения кредитов на подобные проекты теперь действуют стандартные требования банков, как и при покупке жилья в новостройках.

Ипотечные программы для ИЖС

Ипотечные программы для индивидуальных домов есть в «Сбербанке», «ВТБ», «Россельхозбанке», «Дом.РФ» и ряде других банков. Например, для кредитования покупки индивидуальных домов в «ВТБ» действуют стандартные банковские программы для вторичного рынка. Средний срок кредита на таком рынке — 17 лет, а средняя сумма — 2,9 млн. руб., ставка сегодня составляет 9 % для зарплатных клиентов и 9,5 % для розничных.

В «Сбербанке» выдают ипотеку как на покупку готового дома, так и на строительство индивидуального и даже дачи. Условия для строительства дома: первоначальный взнос — от 25 %, максимальный срок — до 30 лет, а ставка — от 9,7 %. Для оформления ипотеки банк берет в залог кредитуемое или иное жилое помещение, аvтакже земельный участок, на котором находится дом. На период до оформления вvзалог кредитуемого жилого помещения необходимо предоставить иные формы обеспечения (поручительство физических лиц, залог иного жилого помещения).

Строительство жилого дома может производиться как самостоятельно заемщиком, так иvпо договору подряда со строительной организацией. На период строительства дома необходимо дополнительное обеспечение в виде залога другого объекта недвижимости или поручительства платежеспособных физических лиц. Также потребуется договор-основание строительства (или его проект) и работ по подведению коммуникаций на земельном участке, смета строительства объекта недвижимости со стоимостью материалов, стоимость подведения коммуникаций, разрешение на строительство либо уведомление о соответствии строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке, пояснили в пресс-службе «Сбербанка».

В банке «Дом.РФ» для приобретения жилого дома с земельным участком на вторичном рынке потребуется первоначальный взнос в размере от 50 %. При этом условии ставка составит 11,1 %. Если первоначальный взнос от 40 % до 50v%, то ставка будет вышеv— 12,1 %. Максимальная сумма кредита по этой программе составляет 30 млн. руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов максимальная сумма кредита — 10 млн. руб.

Будущее ипотеки для частных домов

Новое правительство возлагает надежды на строительство индивидуальных домов. Соответствующую программу развития частного домостроения Минстрой направил на рассмотрение в правительство. Ранее, в феврале 2019 года, президент России Владимир Путин призвал разработать доступные финансовые инструменты для поддержки индивидуального жилищного строительства.

Согласно нацпроекту «Жилье», к 2024 году в России на ИЖС должно приходиться 33 % от ввода жилья, или 40 млн. кв. м. Программа объемная и неокончательная, в ближайшее время ее планируется обсудить с банковским сообществом, заявил глава Минстроя Владимир Якушев. Пилотные проекты программы будут запущены в нескольких российских регионах.

В программе отмечается, что сдерживающим факторов является низкое проникновение ипотечного кредитования на рынок ИЖС, в то время как на рынке новостроек сегодня уже более 50 % сделок осуществляется с использованием ипотеки. Одними из целей программы развития ИЖС также является повышение качества и доступности жилья для граждан, создание финансовых инструментов, в том числе кредитных, для поддержки ИЖС, обеспечение объектов строительства ИЖС землей и инфраструктурой и формирование стандартизированного перечня домокомплектов, их поставщиков, стандартизация рынка строительства ИЖС. В том числе в Минстрое предлагают формировать территории комплексной застройки и обеспечивать их инженерной и социальной инфраструктурой за счет местных бюджетов.

Как сегодня стимулируют ИЖС

Банк «Дом.РФ» запустил пилотную программу по выдаче ипотеки на ИЖС. Пока она действует для нескольких аккредитованных подрядчиков в Москве и Московской области. В будущем ее планируется масштабировать и распространить на другие регионы и строительные компании. Ставки по ипотеке по данному продукту составят от 11 % годовых с первоначальным взносом от 20 %. Сумма кредита достигнет 30 млн. руб., а срок — до 30 лет. Ипотека будет выдаваться в том числе на строительство деревянных домов. На этапе строительства залогом по кредиту станет земельный участок, а после завершения стройки и оформления собственности на дом — земельный участок и жилой дом.

Также в России уже запущена сельская ипотека. Она является частью программы «Комплексное развитие сельских территорий». На ее финансирование в 2020 году заложен 1 млрд. руб. из федерального бюджета. Согласно планам программы, к 2025 году свои жилищные условия могут улучшить более 200 тыс. семей.

Действие льготной ипотеки распространяется почти на все населенные пункты (кроме городских округов), которые расположены в сельской местности с населением не более 30 тыс. Также программа не распространяется на внутригородские муниципальные образования Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальные образования и городские округа Московской области. Оформить сельскую ипотеку можно сроком до 25 лет. Максимальная сумма займа составляет 3 млн. руб. и 5 млн. руб. для Дальнего Востока и Ленинградской области соответственно. Чтобы стать участником программы, нужно сделать первоначальный взнос не менее 10 %. Льготная ставка может варьироваться, но не должна превышать 3 %.

Еще одна программа — льготные кредиты на покупку деревянных домов, которую называют «деревянной ипотекой». Программа должна стимулировать деревянное домостроение в России и увеличить производство домокомплектов заводскими методами. Согласно ее условиям, в 2018-2019 гг. банки предоставляли потребительские кредиты по сниженной на 5 % ставке. В результате ставка на дома заводского изготовления в среднем составляла 10-12 %, что приближает ее к уровню ставок по ипотеке. Однако, в связи с довольно сложным механизмом, программа не имела успеха и в этом году ее перезапускают в новом формате.

С 1 января 2020 г. предусмотрена господдержка в виде 10 процентов стоимости приобретаемого деревянного дома в части предоставленных скидки на уплату первоначального взноса по кредиту. Программа предусматривает льготу на дома заводского изготовления, когда:

• стоимость деревянного дома составляет не более 3,5 млн. рублей;
• срок передачи деревянного дома заемщику составляет не более 4 месяцев с даты заключения кредитного договора.

Таким образом, максимальная сумма господдержки может составить, как и в предыдущем варианте, 350 тысяч рублей, но будет теперь предоставляться при оплате первоначального взноса по кредиту. Программа будет действовать до 2021 года включительно, ее бюджет составляет 400 млн. руб. ежегодно.

Источник