Рынок ИЖС России в первом квартале 2026 года: спад, адаптация и новые тренды

Ключевые факторы спада — эффект высокой базы 2025 года, адаптация к механизму эскроу и высокие ипотечные ставки (20–21 %). При этом наблюдаются и позитивные сигналы: снижение ключевой ставки до 14,5 %, постепенное восстановление ипотечного кредитования и рост интереса к бюджетным форматам строительства.

Макроэкономическая среда: вызовы и возможности

Ключевая ставка снижается, но ипотека остаётся дорогой. С лета 2025 года ставка упала на 6,5 п. п., а за 2026 год — на 1,5 п. п. (до 14,5 % к апрелю 2026). Это создаёт предпосылки для удешевления ипотеки во втором полугодии.

Инфляция замедляется, но риски сохраняются:

• рост цен за январь–март: 2,97 %;

• годовая инфляция (март 2026 к марту 2025): 5,86 % (выше целевого уровня ЦБ в 4 %);

• прогноз Сбербанка по инфляции повышен с 5,7 % до 7,7 %.

• Потребительские настроения ухудшаются:

• индекс потребительских настроений (ИПН) в марте 2026: 98,2 п. (−10,8 п. к марту 2025);

• 51,2 % населения предпочитают сберегать, а не тратить;

• сбережения сконцентрированы у узкой группы: 0,5 % вкладчиков (свыше 10 млн руб.) владеют 30 % всех средств.

Дефицит кадров давит на строительство:

• уровень безработицы в феврале 2026: 2,1 % (исторический минимум);

• рост ФОТ в строительстве: +10 % к январю–февралю 2025;

• дефицит трудовых ресурсов требует повышения производительности на 22 %.

Бюджетный дефицит ограничивает господдержку:

• дефицит федерального бюджета за 1 квартал 2026: 4,576 трлн руб. (1,9 % ВВП);

• плановый годовой дефицит: 3,7 трлн руб. (1,6 % ВВП).

Динамика рынка ИЖС: спад и структурные изменения

Ввод жилья:

• общий ввод (МКД + ИЖС) за 1 квартал 2026: 23 млн кв. м (−28,2 % к 2025);

• ввод ИЖС: 15,2 млн кв. м (−38,1 % к 2025);

• доля ИЖС в общем вводе: 66,5 % (снижение с 72 % в январе).

Спрос:

• сделки с домами: −33 % в годовом выражении;

• спрос на земельные участки: −26 %.

Причины спада:

• Эффект высокой базы 2025 года (массовая регистрация домов для догазификации).

• Адаптация к эскроу (только 53 % подрядчиков готовы работать по новым правилам).

• Высокие ипотечные ставки и ужесточение льготных программ.

Региональная динамика

Глубокое падение (традиционные лидеры):

Ø  Московская область: −50,4 %;

Ø  Краснодарский край: −41,0 %;

Ø  Татарстан: −74,4 %.

Ø  Рост вопреки тренду:

Ø  Чеченская Республика: +65,4 %;

Ø  Республика Дагестан: +49,0 %;

Ø  Самарская область: +20,0 %. 

Ипотека на ИЖС: три фазы квартала

Январь (ажиотаж):

•  выдачи ипотеки: 82,4 тыс. кредитов на 417,9 млрд руб. (+150 % к 2025);

•  на ИЖС: 8 тыс. кредитов на 43 млрд руб.

Февраль (обвал):

• сокращение выдач «Семейной ипотеки» на 50 %;

• общее снижение: −17 % к январю по количеству, −30 % по сумме;

• доля готовых домов выросла до 68 %.

Март (восстановление):

• выдачи: 74,1 тыс. кредитов на 326 млрд руб. (+45,6 % к марту 2025);

• на ИЖС: 8 тыс. кредитов на 39 млрд руб., из них:

• на строительство: 2,2 тыс. на 14,4 млрд руб.;

• на готовые дома: 5,8 тыс. на 24,6 млрд руб.

Портрет покупателя ИЖС

• Возраст: 60 % сделок — люди 26–45 лет.

• Поколение Z (1997–2010): 67 % хотят загородный дом, 21 % планируют покупку в ближайшие 2–3 года.

• Цели: 81 % покупают для себя и семьи, 9 % — для инвестиций.

• Критерии выбора: экология (55 %), инфраструктура (45 %), вид из окна (45 %).

Себестоимость строительства

Рост цен на материалы (1 квартал 2026):

• металл и арматура: +15–20 %;

• цемент и бетон: +10–12 %;

• пиломатериалы: +8–10 %.

Средняя стоимость строительства: 7,05 млн руб. по договорам подряда с эскроу.

Региональные различия:

• Дальневосточный ФО: 8,5 млн руб.;

• Северо-Западный ФО: 8 млн руб.;

• Северо-Кавказский ФО: 5,8 млн руб.

Ключевые тренды

• Сберегательная модель поведения: деньги уходят на депозиты, а не в строительство.

• Снижение среднего чека: спрос смещается к базовой комплектации и поэтапному строительству.

• Бюджетные альтернативы: рост популярности домокомплектов и покупки старых домов под реконструкцию (+20 % за год).

• Рост спроса на реновацию: ремонт фасадов, утепление, благоустройство участков.

Прогноз ТЕХНОНИКОЛЬ на 2026 год

• По оценкам экспертного центра ИЖС ТЕХНОНИКОЛЬ:

• общее удорожание строительства (материалы + работы): 10–15 %;

• оживления спроса во 2–3 кварталах 2026 не ожидается, возможны лишь региональные всплески;

• фокус смещается с «глобальных строек» на реновацию и обустройство участков;

• устойчивый рост спроса на бюджетные форматы (садовые дома до 34 кв. м, домокомплекты).

В интервью гендиректора ППК ТЕХНОНИКОЛЬ Владимира Маркова отмечается, что 2026 год станет сложным для строительной отрасли из-за сокращения запуска новых проектов, снижения выручки производителей материалов и сокращения потребительской способности. Среди факторов, влияющих на рынок, назывались:

• налоговая нагрузка (повышение НДС, рост НДФЛ и других налогов);
• переоценённый рубль, который удешевляет импорт комплектующих, но делает российский экспорт неконкурентоспособным;
• дефицит технических специалистов и «синих воротничков». 

Себестоимость строительства продолжает расти. По оценкам экспертного центра ТЕХНОНИКОЛЬ, с начала года общая стоимость строительства загородных домов выросла на 5–9%. При этом покупательская способность падает: индекс потребительских настроений снизился до 98,2 п. (на 10,8 п. ниже прошлого года).

«На данный момент мы не видим оснований для заметного оживления спроса на ИЖС во 2–3 кварталах 2026 года. Возможны лишь отдельные региональные всплески — за счет отложенного спроса у тех, кто уже приобрел земельные участки в предыдущие периоды. В целом же мы наблюдаем снижение покупательской способности и уверенности, - поясняет Татьяна Суворова, руководитель экспертного центра ИЖС бизнес-направления «Коттеджное и малоэтажное строительство» Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ.

По нашим оценкам, 2026 год — не время глобальных строек, а период реновации и обустройства. Люди переключаются на более бюджетные форматы и, в большинстве случаев, приобретают загородную недвижимость, как второе, летнее жилье, тогда как основное жилье — квартира в городе. Для сезонного проживания — поездки на выходные, небольшой срок летнего отпуска — нет жестких требований к энергоэффективности или капитальности строения».

Исследование полностью