Правовое поле для ИЖС очень размыто

За год реализации закона 186‑ФЗ готовность строить индивидуальные жилые дома с использованием эскроу‑счетов подтвердили 6,9 тысячи подрядчиков. Из них 3,6 тысячи заключили 23,4 тысячи договоров строительного подряда по эскроу общей площадью 2,5 млн кв. м, а построено уже 9,3 тысячи домов на 1 млн кв. м. При этом общий объём ИЖС за 2025 год составил 63,4 млн кв. м — то есть доля эскроу на рынке пока невелика.

Артур Хафизов, член правления Ассоциации деревянного домостроения, председатель комитета по малоэтажному жилищному строительству Российского союза строителей, гендиректор компании «Маленький Токио» (IIDA Group Holdings) объяснил причины ограниченного применения схемы:

«Схема постепенно приживается, но вынужденно. С эскроу‑счетами работают строители, которые оформляют договор подряда, и те подрядчики, кто строит дома для клиентов, желающих взять льготную ипотеку. В остальных случаях на данный момент - это не обязательно. Что касается нашей компании, то мы можем строить по эскроу, но у нас нет необходимости привлекать проектное финансирование. Наш собственный капитал позволяет строить на свои деньги готовые дома на собственных участках — человек потом покупает у нас готовое жильё».

Ключевой проблемой рынка Хафизов называет отсутствие единых стандартов и правовой базы:

«Самый болезненный, на мой взгляд, вопрос — проектная документация. Думаю, у большинства коллег она есть, но в усечённом формате и не соответствует приказу, какой она должна быть по документации. Соответственно, и экспертизу без проектной документации сделать невозможно, никто под ней не подпишется. Закон не требует проектной документации для строительства индивидуального жилого дома. А вот технический регламент по безопасности всё‑таки говорит, что дом, как и любое другое жильё, должен соответствовать этому регламенту. А значит, если что‑то случится, несмотря на отсутствие проекта, полную ответственность за это будет нести застройщик. Эти вопросы пока ещё не разрешены, и до сих пор отсутствует институт строительного контроля в ИЖС!»

Ассоциация деревянного домостроения уже предприняла шаги к решению проблемы: разработала стандарт по приёмке индивидуального жилого дома, который пока не обязателен, но может стать ГОСТ или СП и опубликовала ИЖС‑стандарт, разработанный Артуром Хафизовым — методику, описывающую весь процесс строительства: от технологий возведения до страхования строительно‑монтажных рисков.

Эксперт особо подчёркивает важность контроля качества на всех этапах строительства:

«Покупатели часто привлекают специалистов технического надзора в конце строительства, когда принимают дом. Но что на этом этапе можно увидеть? Царапины на окнах? Реальные нарушения там невозможно увидеть. Как посмотреть арматуру в фундаменте, например? Поэтому всё это нужно контролировать с самого начала и на протяжении всего процесса. Это защитит все стороны процесса».

Говоря о перспективах рынка, Артур Хафизов связывает оживление с макроэкономическими факторами:

«За счёт незначительного снижения ставки ЦБ начали продаваться вторичные квартиры. Индивидуальный дом покупают в большинстве случаев именно на деньги от продажи вторички. И у нас пошли сделки, в нашем сегменте есть небольшое оживление: каждый месяц мы продаём два дома. Если дальше ставка пойдёт вниз, то процесс этот усилится».

По мнению эксперта, для устойчивого развития ИЖС необходимо:

• создать обязательные стандарты строительства и приёмки домов;

• разработать институт строительного контроля для ИЖС;

• популяризировать технадзор на всех этапах стройки;

• упростить доступ к проектному финансированию;

• стимулировать цифровизацию процессов (видеофиксация, цифровой след стройки).

Комплексный подход, считает Артур Хафизов, сделает рынок ИЖС прозрачным, безопасным и привлекательным для инвесторов и покупателей.

Источник: материалы бизнес‑бранча «ИЖС в 2026 году: работа с эскроу, регулирование рынка, спрос и предложение», «Реальное время».