Должна меняться философия: комплексная застройка жилыми массивами из дерева должна пойти в регионы

5 марта в Совете Федерации РФ под председательством замглавы верхней палаты Юрия Воробьева с участием сенаторов, Минстроя, Минпромторга, Минприроды, МЧС, руководителей регионов России, а также Ассоциации Деревянного Домостроения состоялось совещание по вопросам развития деревянного домостроения.

Как развивается деревянное строительство в стране и что удалось сделать за 4 года

Среди безусловных достижений директор Ассоциации Деревянного Домостроения (АДД) по работе с госорганами, руководитель московского представительства компании «ТАМАК» Вадим Фидаров назвал рост доли деревянного строительства как в общем объеме, так и в ИЖС страны, за 5 лет производство деревянных домов заводского изготовления увеличилось на 50 % с 161,7 тыс. кв. м. в 2020 году до 243,2 тыс. кв. м. в 2024 году.

За три последних года был проведен достаточно большой пул НИР и НИОКР, в законодательные акты, в тот числе, касающиеся эскроу, сельской ипотеки и др. вошло понятие домокомплект.

Домокомплект тесно связан с перефабрикацией, изготовлением деревянных домокомплектов. ФАУ «ФЦС» и Минстрою большое спасибо за их конструктивную работу и отзывчивость, и это действительно расширяет границы применения деревянных конструкций, дает реальный объем рынкам, и здесь работу эту нужно продолжать.

Вадим Фидаров

директор АДД по работе с госорганами

В законодательные акты, в т. ч. касающиеся эскроу, сельской ипотеки и др. вошло понятие домокомплект, скорректированы рекомендации Минстроя в части применения деревянных конструкций в части применения деревянных конструкций. Если раньше не рекомендовалось при переселении из ветхого жилья, сейчас эти ограничения сняты.

А также директор АДД отметил успешные совместные с ДОМ.РФ, Минстроем, Минпромторгом, Сегежей Групп и Ассоциацией Деревянного Домостроения мероприятия по популяризации деревянного домостроения. Представители региональных органов власти в субъектах РФ сегодня более благосклонно относятся к деревянному домостроению при строительстве социальных объектов.

В основном это получилось среди представителей органов власти, которые уже не так негативно относятся к этим конструкциям и уже понимают, что из них можно решать какие-то социальные вопросы по переселению у себя в регионе и так далее.

Вадим Фидаров

директор АДД по работе с госорганами

Совместные усилия ускорили внедрение ипотеки в ИЖС. Как отметил Вадим Фидаров, в этом направлении получилось двигать именно деревянное домостроение, потому что другие отрасли в это время спали.

Резкий рост спроса на внутренний туризм и своевременная поддержка Минэко по субсидированию модульных средств размещения в размере 1,5 млн руб. привели к созданию десятков малых предприятий по производству модульных домов из деревянных конструкций, часть которых теперь также работает и на ИЖС.

Это реальный пример, когда эта субсидия привела к росту промышленного производства, хотя, конечно, объемы, наверное, не такие уж большие, но тем не менее это десятки предприятий.

Вадим Фидаров

директор АДД по работе с госорганами

Ассоциация Деревянного Домостроения подготовила и утвердила стандартизированные сорта клееных балок и планирует внести Стандарт либо в 64-й свод правил, либо в ГОСТ по клееной древесине.

На наш взгляд, это позволит улучшить и ускорить применение деревянных конструкций проектировщиками. И наша цель — это до 2030 года увеличить объем потребления деревянных клееных конструкций с 400 тысяч кубов до 2 миллионов к 2030 году. Цель амбициозная, но надеемся, у нас это получится.

Вадим Фидаров

директор АДД по работе с госорганами

Что не получилось, как реализовать и новые задачи

За последние 4 года так и не удалось запустить программу субсидирования приобретения деревянных домокомплектов по целому ряду причин. В АДД считают, что целесообразно предоставлять конкретную сумму субсидий конечному покупателю.

Если мы предоставим на рынке ИЖС это частному клиенту, то это, во-первых, не будет создавать преференции какой-то технологии, увеличит конкуренцию и не будет позволять расти стоимости этого жилья за счет того, что субсидия выделяется в этом случае не конкретному предприятию, как это было в прошлых законодательных актах, а здесь сам клиент будет ходить и искать, куда применить этот сертификат.

Вадим Фидаров

директор АДД по работе с госорганами

Объективной причиной из-за пока существующих пожарных норм стало отложенное массовое строительство многоэтажек с применением деревянных конструкций. По мнению Вадима Фидарова, есть некая инерция, и, экономический эффект, который ждет Минстрой от вложенных усилий, появится через два-три года.

Не удалось пока найти господдержки поставок домокомплектов в удаленные регионы, где отсутствуют строительные производства. Есть предложения от предприятий-поставщиков по установке мобильных производств, однако для реализации таких проектов необходим комплексный заказ, поясняют участники рынка.

Например, есть созданная нами модель такого модульного цеха по сборке. Если мы ставим при наличии заказа от 30 домов такой модульный цех по сборке, мы убыстряем и можем удешевить существенно строительство, поэтому сейчас при понимании спроса именно на ИЖС главный вопрос — это создать связь между запросом от регионов и поставщиком конструкций.

Николай Иванов

вице-президент ГК «Сегежа»

Выходить в регионы нужно не просто с домиками, считает зампредседателя Совета Федерации РФ Юрий Воробьев, нужно строить города, поселки, деревни со всей инфраструктурой, включая детские сады, школы, дома культуры, спортивные центы и т. д. из современных деревянных конструкций по новым технологиям.

Вот у нас нет таких примеров, я, например, не знаю, чтобы был такой проект поселка, которые применяли бы деревянные конструкции и предполагали бы комплексную застройку, с использованием индивидуального жилья — причем за те средства и деньги, которые были бы для людей приемлемы, такого проекта нет.

Юрий Воробьев

заместитель председателя Совета Федерации РФ

Надо серьезно поработать и с информационной политикой, и с новыми технологиями, должна меняться философия, заявил замглавы верхней палаты.

Конечно, проще всего построить дом самим из некачественных материалов, строить его долго, строить его, исходя из своих возможностей, но такой пример, конечно, не является примером, который бы других позвал на такое же строительство. Единственное, что там привлекает, — это дешевизна.

Юрий Воробьев

заместитель председателя Совета Федерации РФ

В лесных регионах готовы строить не только дома, заявил на совещании председатель Правительства Кировской области Михаил Сандалов. В уже построен и ФАПы, и опорные пункты, и садики, и школы, молодежное пространство, и даже построен даже частный большой физкультурно-оздоровительный комплекс в деревянном исполнении. Но все это делается за частные деньги.

И в этой части нам бы хотелось, конечно, чтобы нам Минстрой дал разъяснение по возможности, исходя из вновь принятых нормативных актов, из свода правил, какие проекты можно использовать, которые пройдут госэкспертизу, чтобы мы прямо могли эти рекомендации использовать при создании заказов для своих нужд деревянного домостроения, пока мы с этой трудностью сталкиваемся.

Михаил Сандалов

председатель Правительства Кировской области

В свою очередь представитель Минстроя России Андрей Гужов отметил, что и жилые, и объекты социальной инфраструктуры, которые по высоте соответствуют требованиям, в том числе, и по противопожарным требованиям, не требуют прохождения экспертизы, необходима только оценка достоверности сметной стоимости. Это и раньше нормами не запрещалось, и сейчас можно делать.

И в регионах есть факты, детские сады и школы в два этажа строятся, и запрета на это нет, и вводятся в эксплуатацию, поэтому, если нужно, мы, конечно, дополнительные разъяснения дадим. Все наши исследования посвящены, и НИРы, НИОКРы, в том числе, и пожарная безопасность, то, чем сейчас МЧС занимается, это 3+ этажей.

Андрей Гужов

заместитель директора Департамента жилищной политики Минстроя России

Отрасль деревянного строительства готова реализовывать и социальные объекты, и жилье по государственным заказам, однако, как правило, сейчас нет адекватного понимания конечной стоимости этих проектов, а у населения нет информации о возможностях такого строительства.

Рекомендуем регионам все-таки разработать какие-то проекты и пройти экспертизу, если она требуется. Если не требуется, разместить уже тендеры, для того чтобы производители или строительные компании, применяющие деревянные домокомплекты, могли участвовать в этих тендерах, и привлекать их для информирования граждан о наличии таких возможностей.

Вадим Фидаров

директор АДД по работе с госорганами

Для популяризации деревянного домостроения в настоящее время очень важен процесс завершения НИОКР по анализу долговечности, остаточного ресурса и ремонтопригодности деревянных конструкций, который позволит выйти на объективную доказательную базу повышения ликвидности деревянных домов, отметил Вадим Фидаров.

Это объективно позволит прогнозировать их (заданий с применением деревянных конструкций) срок службы, а он может составлять 100 лет и выше, с учетом замены материалов, которые подверглись естественному износу.

Вадим Фидаров

директор АДД по работе с госорганами

Ипотека и эскроу: плюсы, минусы, проблемы и решения

Активное внедрение ипотеки в 2023 году обеспечило кратный рост количества ИЖС с привлечением кредитных средств и составило 119 тыс. домов или 27,5 %. По оценке экспертов АДД, процент ипотечных сделок сопоставим с долей «серого»/«белого» рынка в пропорции 75 %/25 %. В Ассоциации прогнозировали, что в 2024 году «белый» рынок вырастет до уровня 35-40 %, однако во втором полугодии в связи с ростом ключевой ставки и внедрением эскроу-счетов резко сократились и объемы выдачи ипотеки, и строительства в целом.

Ипотека, в принципе, снижает объем серого рынка, рассказывает директор АДД по работе с госорганами Вадим Фидаров, но недостаточный опыт банков и отсутствие ресурсов по контролю за строительством привели к появлению недобросовестных подрядчиков, и не всегда эскроу страхует от таких рисков. Механизмы ипотеки на ИЖС, безусловно нужно дорабатывать. Более надежными в таких условиях являются компании-производители домокомплектов.

Производители домокомплектов более надежны тем, что знают конкретного подрядчика, стараются конкурировать, чтобы к ним не было претензий, потому что предприятие просто так не снимешь, никуда не уедешь, там есть люди, соответственно, борются они за качество.

Вадим Фидаров

директор АДД по работе с госорганами

Следующий проблемный момент. Выдача льготной ипотеки для банков убыточна. До 1 марта банки взымали комиссию за раскрытие эскроу, которая доходила до 16 %, при этом требовали минимальный срок депонирования денежных средств. Сейчас это требования уже незаконно, но очевидно, свои убытки банки будут перекладываться на подрядчика, и как следствие, на заказчика.

Банки требовали минимальный срок депонирования денежных средств, который составлял три месяца, что, в том числе, нивелирует одно из преимуществ деревянных домов — их быстровозводимость, потому что выгодно было держать средства восемь месяцев, когда эта комиссия составляла минимальный процент.

Вадим Фидаров

директор АДД по работе с госорганами

Поскольку на рынке ИЖС России много небольших подрядчиков с малыми активами и им мало что можно предоставить в залог, сегодня довольно трудно идет одобрение банков. Лимиты, которые предоставляются, как правило, составляют 50 миллионов, в редких случаях 100 миллионов. Для тех, кому выделяются лимиты возобновляемой кредитной линии для проектного финансирования, 50 миллионов зачастую бывает недостаточно для одновременного строительства нескольких и более объектов. Поэтому Ассоциация Деревянного Домостроения предлагает ввести механизм поэтапного раскрытия эскроу. Это позволит устранить кассовые разрывы подрядчика, снизить риски некачественного строительства для заказчиков и банков.

Если удастся реализовать включение неотделимых улучшений в ипотеку, то, конечно, тех лимитов, которые составляют 6 млн рублей, это будет недостаточно для регионов. Ассоциация Деревянного Домостроения предлагает увеличить с 6 до 12 миллионов для регионов, в Москве — с 12 до 18 миллионов, это то, что касается семейной ипотеки и соответственно пропорционально для IT-ипотеки и Дальневосточной.

Предложения АДД по развитию деревянного домостроения в России внесены в протокол совещания в Совете Федерации. Соответствующие рекомендации будут направлены в соответствующие органы государственной власти.