Вадим Фидаров: Срок службы правильно построенного деревянного дома — сто лет и более

Вице-премьер Марат Хуснуллин сказал, что cтроительство деревянных домов будет востребовано при стоимости до 45 тысяч рублей за квадратный метр. Можно ли построить дом за такую сумму?

Вадим Фидаров: Нельзя не согласиться с высказыванием, но его можно отнести к строительству из любых материалов. При стоимости 45 тыс. за кв.м объемы ввода индивидуального жилищного строительства (ИЖС) «взлетят» даже относительно текущих объемов. Что касается деревянных домов, спрос и сейчас есть. По данным Росстата, деревянные дома в ИЖС составляют около 23 %. По оценкам Ассоциации Деревянного Домостроения реальная доля — 40 %, т. к. часть деревянных домов учтена в Росстате в категории «другие материалы стен».

Под «деревянным домом» мы понимаем дом, несущие конструкции которого выполнены из древесины. Доля стоимости переработанной древесины в общей стоимости строительства деревянного дома «под ключ» составляет в среднем 10-20 %. Поэтому построенный строительной компанией по всем правилам деревянный дом обойдется не дешевле дома из газобетона, построенного также специализированным подрядчиком. Дом «под ключ» условно «комфорт-класса» начинается от 80 000 тысяч за «квадрат».

Тем не менее, деревянное домостроение достаточно гибко с позиции представленности в различных ценовых сегментах. Крупные компании с большими объемами продаж могут обеспечить строительства каркасных домов круглогодичного проживания по цене 45-50 тыс. руб., но с использованием оптимизированных архитектурно-планировочных решений, простой отделки виниловым сайдингом и вагонкой, материалами, изделиями, а также инженерными системами эконом-класса. В данном сегменте пока остается насущной проблема стабильности качества строительства, так как требует большого количества квалифицированных плотников и монтажников, а также прорабов. Понятно, что летние домики будут стоить еще дешевле.

Кроме того, есть проекты и технологии со стоимостью «под ключ» в диапазоне 70-90 и от 150 тыс. руб. за один кв. м.

И чем плох дом стоимостью в 45 тысяч за «квадрат»?

Вадим Фидаров: Он не плох — он другой. Например, внутри будет везде покрашенная деревянная обшивка. Если хотите вместо вагонки обои, значит уже нужны, например, два слоя гипсокартона, для срубовых конструкций это дополнительный независимый каркас либо скользящие крепления. Уже удорожание.

Если хотите на полу не деревянную доску из сосны, а ламинат или другие напольные покрытия — значит, надо использовать для черновых полов плитные материалы, возможно, пригружать цементно-песчаной стяжкой и т. д. Инженерные решения, окна, материалы отделки могут быть на порядок дороже, чем в домах эконом-класса.

Если хотите обшивку не сайдингом, а, например, облицовку в полкирпича или фиброцементные панели — это тоже стоит денег. И когда вы все это добавляете, получатся те же 80-100 тысяч.

Люди идут в эконом-сегмент, поскольку у них ограниченный бюджет и они не хотят брать кредит или ежемесячно платить больше определенной суммы. И для них 45 тысяч за «квадрат», может быть, предел. Потому что за эти деньги дом в 100-120 «квадратов» — это уже 5 млн. А еще участок надо благоустроить, мебель купить.

Программой получения скидки в 10 % при покупке деревянного комплекта воспользовались всего 100 человек. Почему так мало?

Вадим Фидаров: На конкурс подалось всего три компании. Там проблема, что нужно подтверждать происхождение продукции — доля иностранных комплектующих должна составлять не более 50 % в цене. Когда это просто сруб, то вопросов нет. Но когда мы в домокомплект добавляем окна, отделку, крепеж, минеральную вату, пленки, фурнитуру — у нас получилось около трехсот позиций. На каждую должен быть договор поставки, сертификаты, накладные. Стоимость импортных составляющих все равно не превышала 20-22 %, а сейчас снизилась до 13 %. Но это огромная работа с документами.

Мы уже подготовили предложения. Предлагаем ввести балльную систему: есть такое-то оборудование на предприятии — 1 балл, есть технологическая операция по раскрою несущих конструкций — еще балл. Это гораздо проще.

Также нужно менять лимиты программы. Сейчас скидка распространяется на домокомплекты стоимостью до 3,5 млн рублей. Но это постановление готовилось в 2017-2018 годах, с тех пор цены изменились. ДОМ.РФ предложил увеличить скидку. Я думаю, что надо поднять лимит до 4,5 млн и увеличить скидку до 700 тысяч рублей. Или, например, распространить программу на более дорогие домокомплекты, но скидку предоставлять в пределах 3,5 млн.

Как вы относитесь к возможности применять счета эскроу при строительстве хозспособом?

Вадим Фидаров: Это действительно может защитить заказчика от потери денег. А если Госдума в осеннюю сессию примет закон, то подрядчика при этом еще и освободят от НДС.

То есть дома через эскроу будут даже дешевле?

Вадим Фидаров: Нужно учитывать, что добавятся затраты на проектное финансирование — проценты по банковскому кредиту, плата за обслуживание счетов и пр. Но в целом, с учетом отмены НДС, стоимость такого дома может быть ниже в пределах 10 %.

Мы сейчас ведем речь, чтобы снизить процентную ставку на ипотеку, когда есть гарантия для банка, что дом построен качественно. Через разные механизмы — это и страхование, и привлечение технадзора. Сейчас банки так подстраховываются, что все риски на заемщике. Но если дом построен по понятным стандартам, тогда банк получает качественный залог, и если случится дефолт заемщика, то через пять лет оценщик не снизит цену на него на 30 % из-за некачественного строительства. Тут встает вопрос методики оценки износа. Мы над этим тоже работаем.

Каков срок службы деревянного дома по современным оценкам?

Вадим Фидаров: В старых СНиПах прописаны сроки службы в 30 лет до капремонта. Но тогда еще не было современных технологий — там речь идет о брусчатых, срубовых конструкциях, каркасно-щитовых.

По австрийским нормам сейчас срок службы любых деревянных домов, построенных по стандарту, — сто лет и более. При правильной эксплуатации, своевременной замене изношенных материалов, кровельного покрытия, устранении механических повреждений.

Мы с этим полностью согласны и сейчас будем большие работы проводить по поводу долговечности. Они уже начаты, специалисты изучают старые деревянные здания, построенные много веков назад — как они себя ведут, какая у них остаточная несущая способность, как повреждается древесина открытая, закрытая.

В прошлом году спрос на загородные дома, взлетевший в пандемию, замер. Что происходит в этом году?

Вадим Фидаров: С апреля пошел рост спроса. Сейчас у всех компаний хорошая загрузка на 2-3 месяца вперед, много заказов. Но это реализуется отложенный спрос, что будет дальше, трудно сказать.

Цены на дома примерно те же, что и прошлым летом. Рост доллара, например, на них не влияет — доля импортных комплектующих небольшая. В пересчете на дом скачок доллара дает до 2 % к стоимости.

Как вы считаете, что будет активнее развиваться: коттеджные поселки, где комфортнее, но подороже, или точечная застройка в уже существующих населенных пунктах?

Вадим Фидаров: Будет развиваться все, потому что есть раскупленные участки как в сложившейся застройке, так и в поселках без подряда. Есть еще сегмент исторических центров малых городов, где можно сносить ветхое жилье и делать редевелопмент ряда участков. Тоже перспективное направление.

Но надо иметь в виду, что в новых коттеджных поселках, куда сейчас большие строительные компании будут заходить, стоимость метра будет выше. Потому что они без субсидирования, за свой счет, строят садики, школы. Но это может быть востребовано у молодых или наоборот пожилых семей, которым нужен легкий доступ к социальным объектам, досуговым центрам.

Поэтому организованная застройка, наверное, будет развиваться чуть медленнее. Сейчас компании смотрят в первую очередь на те регионы, где есть высокий платежеспособный спрос — Подмосковье, Ленинградскую область, города-миллионники во вторую очередь пойдут. В других городах с платежеспособностью хуже, поэтому там поселки будут развиваться гораздо медленнее.

Но если смотреть со стороны глав субъектов, малоэтажные жилые комплексы (а это не только коттеджи, это и таунхаусы, и многоквартирные дома до 4 этажей) — это же уникальный формат, где могут жить рядом разные поколения. Молодая семья в доме, неподалеку бабушка с дедушкой в квартире, это удобно — не надо далеко детей отвозить, чтобы какими-то делами заняться.

Может быть, инфраструктурой должны заняться местные власти?

Вадим Фидаров: Есть интересный опыт в Финляндии. Там доходы местных властей зависят от количества местных жителей. Поэтому они активно развивают загородные поселки. Проводят инженерные сети, приглашают застройщиков. У наших муниципалитетов нет такой заинтересованности. Для них увеличение числа жителей скорее проблема, потому что надо как-то обеспечивать их инфраструктурой.

Однако и сейчас у регионов есть возможность безо всяких субсидий развивать загородные поселки. Просто у них нет компетенций, желания, другие приоритеты.

Например, в Тамбовской области был опыт: за счет администрации подвели сети к поселкам по 45 га, размежевали землю, проложили отсыпки дорог и предложили участки в аренду компаниям-подрядчикам. Компании строили, прокладывали межквартальные сети — и продавали людям дороже. Но в пересчете на домохозяйство получалась нормальная цена.

Самая большая проблема — сетевые организации. У них изношены сети, они вкладывают большие средства в их ремонт, им не до развития. Но, я думаю, все равно можно изыскать возможности на местах.

Хватает ли специалистов в сфере загородного строительства?

Вадим Фидаров: Это большая проблема. Сейчас дефицит, труд квалифицированного рабочего начинает расти в стоимости. Компании начинают переманивать друг у друга специалистов. Речь как о проектировщиках и архитекторах, так и о прорабах, монтажниках, плотниках. Раньше приезжали рабочие из Беларуси, но сейчас там развивается строительство, они заняты на родине. Из-за роста курса доллара стало невыгодно ехать к нам рабочим из Средней Азии.

В институтах учат только строительству многоквартирных домов, общественных зданий, конструкторы заточены на железобетонные конструкции. Приходится доучивать.

Сейчас Совет по профессиональным квалификациям занимается этой темой, меняются профстандарты. Чтобы по ним институты могли разрабатывать программы, более адекватные рыночным запросам со стороны бизнеса.

И какие сейчас зарплаты в сфере загородного строительства?

Вадим Фидаров: В каждом регионе по-разному. В Москве инженер-проектировщик может зарабатывать 150-250 тысяч, архитектор спокойно 150 тысяч в месяц. Плотник в сезон на сдельной оплате — 200-300 тысяч в месяц.

Бороться с рынком «серых» бригад бесполезно — когда у людей нет денег, все равно будут к ним обращаться. Но плотники, монтажники должны иметь возможность за доступные деньги переобучиться. А для клиентов должны быть разработаны стандарты приемки работ, качества работ. Если клиенты будут осведомлены, что есть контрольная карта, как надо принимать дом, будут предъявлять претензии к этим бригадам — потихоньку пойдет рост качества.

Важно также увеличить количество специалистов технадзора. Чтобы человек, который даже строит хозспособом, мог хотя бы на несколько этапов работ нанять специалиста, тот несколько выездов сделал, проверил, нормально ли проведены работы. За доступные деньги, допустим, 50-60 тысяч за 3-4 выезда.

Источник