Вадим Фидаров: «ИЖС — это рынок очень жесткой конкуренции»

Сегмент российского деревянного домостроения активно рос последние несколько лет — за это время эксперты отрасли отмечали рост доли использования деревянных конструкций в общем объеме ИЖС. В том числе рынок подогрели и ковидные ограничения в 2020 г., после отмены которых среди населения начал активно расти спрос на строительство индивидуального жилья за городом. Однако уже в 2022 г. участники рынка стали отмечать снижение спроса.

Агентство What Wood поговорило с директором по работе с органами государственной власти Ассоциации Деревянного Домостроения Вадимом Фидаровым, чтобы узнать, в каком сейчас состоянии находится российский рынок деревянного домостроения, какую роль играет ипотека в различных сегментах строительства, где эффективнее всего использовать индустриальное деревянное домостроение, в какую долю оценивается «серый» рынок в ИЖС, когда в России начнут строить многоэтажные деревянные дома и многом другом.

Расскажите про Ассоциации Деревянного Домостроения (АДД), какие компании в ней состоят?

АДД — это объединение наиболее активных, связанных с отраслью компаний. Ассоциация насчитывает около 80 участников. Это не только строительные и производственные организации, но и «смежники»: производители лакокрасочных материалов и защитных составов, крепежных изделий, архитекторы, проектировщики, а также ВУЗы и научно-исследовательские организации.

Все основные инициативы, направленные на популяризацию и развитие деревянного домостроения на внутреннем рынке — все это заслуга членов Ассоциации.

Как вы оцениваете ситуацию на российском рынке деревянного домостроения по итогам 9 мес. 2022 г.?

В целом ситуация неоднородна. За текущий год мы сделали три выборочных опроса экспертов, на основе которых можно сделать примерные выводы. Объем заказов в высоком ценовом сегменте по состоянию на сентябрь упал минимум вполовину, в некоторых случаях — на 60-70 %. В сегменте эконом и комфорт-класса снижение колеблется от 20 % до тех же 70 %. Отмечу, что есть компании, которые сохранили объемы на уровне показателей прошлого года, но это, скорее исключение. В целом по рынку мы фиксируем снижение.

На ваш взгляд, почему даже в эконом-сегменте в строительстве каркасных домов ощущается просадка?

В эконом-сегменте наиболее востребовано потребительское кредитование: за последний год увеличилось количество ипотечных сделок на строительство. Поэтому в данном сегменте клиенты очень чувствительные к размеру ключевой ставки и курсу рубля.

Помимо этого, СВО, частичная мобилизация, санкции со стороны Запада — всё это, естественно, оказало влияние на нашу экономику, на поведение предпринимателей, населения. Неопределенность снижает желание использовать эти кредиты, и для части заказчиков влияет на откладывание вопроса строительства до «лучших времен».

Есть ли какие-то действующие федеральные или региональные программы, которыми могут воспользоваться застройщики и конечные потребители при строительстве деревянных домов?

Конкретно по деревянному домостроению льготных программ по кредитованию — нет. Есть возможность получить различные виды ипотечных кредитов в Сбере, Банке ДОМ.РФ и Россельхозбанке — это наиболее крупные кредитные организации, которые работают с ИЖС. В гораздо меньшем объеме работают и другие банки, но в целом количество наиболее активных сейчас — около восьми.

Для получения ипотеки нет никаких ограничений в применении тех или иных конструкционных материалов. Для ИЖС с использованием деревянных конструкций ставки по кредитам такие же, как и для случаев строительства из других материалов.

Например, Сбер берет в залог землю и просит предоставить поручителей. Таким образом, банк себя страхует, и вся ответственность лежит на заемщике.

У Банка ДОМ.РФ есть возможность беззалогового ипотечного кредитования, при котором не требуются поручители и ликвидный залог, но есть определенные требования к локации и необходимость привлечения аккредитованного подрядчика. При этом возможно ипотечное кредитование приобретения земельного участка и строительства. Финансирование подрядчика осуществляется поэтапно.

У Россельхозбанка наиболее высокий объем выделенных государством субсидий идет на программу «сельская ипотека». В этом году сельская ипотека предусматривает кредитование покупки земельного участка с последующим строительством на нем индивидуального жилого дома или приобретение готового коттеджа. В прошлом году большинство сделок были связаны с покупкой квартир.

В 2021 г. из введенных в эксплуатацию 373 тыс. домов, только 10 тыс. были профинансированы с помощью ипотечных кредитов. К сожалению, не располагаю данными, сколько было построено с помощью потребительских кредитов. В 1 пол. 2022 г. было выдано около 8,5 тыс. ипотечных кредитов на ИЖС. Однако с августа появился новый релиз «сельской ипотеки», поэтому темпы за 2 пол. могут оказаться выше, чем в 1 пол.

Как упоминалось выше, сейчас нет специальных условий по льготному кредитованию строительства деревянных домов. Мы ведем работу с ДОМ.РФ с целью разработки условий снижения ипотечной ставки на 1,5-3 процентных пункта, если дом сроится с использованием домокомплектов, произведенных индустриальных способом. При этом рассматривается возможность привлечения независимого технадзора, хотя с этим сейчас большие проблемы. Очень мало специалистов, разбирающихся в деревянном домостроении.

Поэтому мы работаем над стандартизацией, нормированием, программами подготовки кадров и повышения квалификации. Считаем, что эксперты технадзора должны обязательно иметь опыт проектирования или строительства домов из деревянных конструкций.

Насколько в целом рынок ИЖС зависит от кредитования?

В среднем и высоком ценовых сегментах потребительские кредиты на строительство домов почти не используются. В ряде случаев берут потребкредиты, чтобы дофинансировать часть расходов.

Ипотека становится все более востребованной не только в комфорт и бизнес-классе, но и некоторые заказчики премиум сегмента не прочь воспользоваться данным видом кредитования.

В эконом и эконом плюс сегментах активно прибегают ко всем видам кредитования: потребительскому, ипотечному. Думаю, что все объемы выдачи, которые были в прошлом году по ипотеке — это строительство эконом жилья и небольшая часть в среднем ценовом сегменте. Также большую долю в эконом сегменте занимает потребительское кредитование. Некоторые московские компании озвучивают долю сделок с привлечением кредитных средств на уровне от 15-20 % до 80-90 %.

По вашим оценкам, какая сейчас доля «серого» рынка в ИЖС? Ранее вы озвучивали цифру в 75 %.

Это условная цифра, точно ее не подсчитать. Экспертно мы оцениваем «серый» рынок в 70-80 %, поэтому условно берем долю в 75 %.

Можете выделить основные критерии отнесения таких компаний к «серому» рынку?

Во-первых, это те компании, которые работают без организации юридического лица или ИП, соответственно, они не платят налоги. Мы их называем «серыми бригадами». Эти подрядчики не показывают свои доходы и расходы, они не подотчетны и не несут юридической ответственности.

Их очень много не только в деревянном домостроении, но и по всему рынку ИЖС. Нередко такие бригады работают без проекта, что зачастую приводит к плачевным результатам. Отмечу, что есть небольшое количество бригад, которые строят не хуже, чем официальные компании, но риск нарваться на некачественные услуги кратно выше, чем в случае обращения к официальным организациям с историей.

Есть и «серые компании», которые де-юре ведут свою деятельность, а де-факто большая часть оборотов, персонала и затрат на него, остается в тени. Штатная численность таких компаний составляет 2-4 человека. Нередки случаи, когда это только один человек — гендиректор. По итогу стоимость конечного строительства значительно ниже, чем у компаний, которые работают в соответствии с законодательством: платят налоги и взносы.

Как уже мною отмечалось, отличительная особенность «серых бригад» — это отсутствие юридической и финансовой ответственности за результат строительства и, как следствие, претензионная работа и гарантийное обслуживание остается под большим вопросом. Те, кто работают «в серую», чтобы получить заказы, стараются строить дешевле из менее качественных материалов без соблюдения технологий и расчетов. Поэтому есть большая разница между сегментом, который работает официально и теми, кто работает неофициально и применяет некачественные материалы.

К слову сказать, с 2004-2014 гг. в России начали свою работу более 20 заводов по панельно-каркасному домостроению общей мощностью около 1,5 млн м² в год, выпускавших домокомплекты по немецкой технологии. Эти предприятия отработали крупные проекты, социальные программы, но не смогли закрепиться на частном рынке из-за недостатка объемов заказов по причине острой ценовой конкуренции на рынке точечной застройки и отсутствия в достаточном объеме проектов комплексного строительства малоэтажных жилых комплексов. К 2020 г. практически все из них закрылись.

Где, на ваш взгляд, эффективно использовать индустриальное домостроение?

В комплексных проектах, которых сейчас очень мало. Для чего нужна автоматизация, оптимизация и индустриализация? Чтобы снизить себестоимость. Но для этого надо выйти на загрузку производства минимум в 70 %-80 %. Но как получить эффект масштаба на рынке, где 75 % «серых» компаний, которые строят на 25 %-40 % дешевле? Нет комплексных проектов, нет прозрачного рынка, и все работают в разных условиях. К тому же крупные предприятия вынуждены делать надбавку к отпускной цене на сумму НДС, от которого освобождены мелкие компании, которые превалируют на рынке.

Сейчас рынок ИЖС — это совокупность большого количества небольших компаний на «упрощенке», которые за редким исключением платят НДС, это рынок очень жесткой конкуренции, в том числе и ценовой.

Вы говорили, что АДД выступала против введения льготной ипотеки на строительство хозспособом. Можете прокомментировать этот момент?

Для профессиональных застройщиков/подрядчиков такая ипотека — это «удар под дых». Хотя эта программа и призвана сделать строительство собственного дома более доступным для наименее платежеспособных слоев населения, но де-факто она поддерживает «серый рынок».

Доля тех, кто строит дом самостоятельно не такая большая, как может показаться. В большинстве случаев те или иные виды работ не производятся самостоятельно, т. к. на разные этапы строительства привлекаются «шабашники».

Расскажите про конкурс типовых проектов для деревянных домов. Вы говорили, что экспертиза проходила по упрощенному сценарию, кто ее проводил? Что если клиент хочет построить дом по типовому проекту, который он увидел, например, на сайте ВЭБ.РФ, а в его регионе нет компаний, которые бы могли взяться за его реализацию?

Это была совместная задумка АДД, Минпромторга и Минстроя. Условием Минпромторга было выполнение требования бесплатного использования типовых проектов любым производителем в любом регионе, где присутствует предприятие, работающее по той же технологии, которая предусмотрена проектной документацией.

Конечно, в каком-то регионе может не быть предприятия, которое может изготовить такие домокомплекты. Поэтому сами бригады или строительные компании могут быть местными, а поставка комплектовосуществляется от ближайшего производства. Заказчик может обратиться к строительной компании, которая подбирает производителя-поставщика домокомплекта.

Отбор типовых проектов осуществлялся по результатам архитектурного конкурса. Предусмотрено прохождение государственной экспертизы разработанных проектов, что дает уверенность заказчикам, банкам и страховым компаниям в качестве проектов и используемых технологий и материалов.

Сколько на данный момент существует типовых проектов?

Типовых проектов всего 40, 25 из них предназначены для строительства деревянных домов и зданий, 15 из которых — это ИЖС. Остальные 10 — школы, детские сады, ФАПы, многоквартирные дома.

На портале строим.дом.рф аккумулируются типовые проекты аккредитованных подрядчиков. Помимо ранее упомянутых 40 проектов, там представлено более 500 проектов аккредитованных строительных компаний. Можно выбрать подрядчика, технологию, в том числе деревянного домостроения, заказать строительство, запросить информацию об ипотеке, которую предоставляют банки.

Задача такой платформы — сделать «бесшовный» путь всего цикла: от выбора участка, до сдачи дома в эксплуатацию, чтобы все процессы осуществлялись в электронном виде без посещения офисов. Эта задача будет реализовываться поэтапно.

Получается, что у ДОМ.РФ и Россельхозбанка доступен полный перечень проектной документации?

На типовые проекты, которые прошли конкурс, есть вся документация в открытом доступе. Все это можно скачать бесплатно. Остальные проекты являются интеллектуальной собственностью аккредитованных подрядчиков. Чтобы заказать строительство дома по таким проектам необходимо обращаться к подрядчику — компании, которая их опубликовала.

Другими словами, если заказчик выбрал типовой проект, то ему не нужен архитектор-проектировщик, кроме части инженерных и геологических изысканий, а также проектирования фундамента?

Если вас устраивает типовой проект, то заказ индивидуального проекта не требуется. Здесь возможна только адаптация данного проекта под конкретный участок: ориентация по сторонам света, посадка дома на участок, какие-то незначительные доработки. Все это практически не влияет на стоимостные и эксплуатационные характеристики. Но тем не менее эти работы должен реализовать архитектор. Если вы хотите существенно доработать проект, то лучше обратиться к компании, представившей проект.

По нашему опыту могу сказать, что, как правило, любой типовой проект дорабатывается, но это происходит кратно быстрее, чем разработка нового проекта. Очень редкий случай, когда проекты применяются без изменений.

Ветхое аварийное жилье: насколько реально пролоббировать строительство таких объектов из древесины?

Лоббировать — это значит убедить государственных заказчиков в экономической целесообразности, качестве строительства деревянных многоквартирных домов. Таких объектов реализовано достаточно много.

Однако в рекомендациях Минстроя, которые в субъектах РФ «берутся под козырек» предусмотрена возможность строительства зданий с несущими деревянными конструкциями только в сейсмоопасных зонах, на участках со слабыми грунтами, что, конечно, очень несправедливо. С этим мы тоже работаем, чтобы исключить дискриминацию деревянных зданий.

Что сейчас с дорожной картой по развитию многоэтажного деревянного домостроения на период до 2024 г.? На какой она стадии?

Дорожная карта карта разработана совместно с Минстроем, МЧС, ВНИИПО, «Сегежей групп», Ассоциацией Деревянного Домостроения еще в конце июня 2022 года. Это наиболее актуальные мероприятия для того, чтобы снять барьеры на пути применения деревянных конструкций, в основном, это CLT, LVL-брус в строительстве многоэтажных зданий. Комплекс включает 25 мероприятий, преимущественно в области пожарной безопасности: НИОКРы, внесение изменений в своды правил, ГОСТы и даже 123-ФЗ. На перовом этапе это позволит обеспечить возможность строительства зданий в 4-6 этажей, затем до 6-12 этажей.

Есть ли трудности в реализации мероприятий этой дорожной карты?

Хотя карта уже утверждена 30 июня, часть мероприятий к этому времени уже проводились. Инициатором была «Сегежа Групп», которая стремится расширить применение CLT-панелей в строительстве многоэтажных зданий. За счет активного участия этой компании часть исследований уже были проведены до утверждения данной дорожной карты. Остальные работы планируется реализовать в 2023-2024 гг.

Помимо 25 пунктов Ассоциацией предложены другие мероприятия в области научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, нормирования и стандартизации для расширения применения деревянных конструкций в строительстве. Очевидно, что эта дорожная карта должна ежегодно актуализироваться, но тем не менее, такой долгосрочный план должен быть. И мы идем в этом направлении.