В загородном девелопменте комплексным развитием территорий не занимается никто

Пандемия и неблагоприятная городская экология заставили граждан задуматься о переезде за город. С января по август 2022 года население построило 43,7 миллиона квадратных метров индивидуального жилья. По итогам 2021 года вместе с Московской областью и Краснодарским краем в тройку лидеров по ИЖС вошла Ленинградская область, где было построено 2,3 миллиона квадратных метров индивидуального жилья. Даже в Мурманской области, где строительная отрасль переживает большие трудности, с 2017 по 2021 год количество построенных населением личных домов выросло со 129 до 343, сообщает Мурманскстат.

Но этот бурный рост выявил многие проблемы. По мнению экспертов, крайне важен комплексный подход, подразумевающий возведение разнообразных объектов: коттеджи, возведенные по разным проектам, должны сочетаться с таунхаусами и малоэтажным жильем, чтобы обеспечить многообразие. Кроме того, помимо жилой застройки, необходимо развивать строительство сервисных объектов. Полноценные городские поселения, кварталы и районы должны быть связаны транспортной инфраструктурой, в том числе и скоростными магистралями.

Одна из главных проблем заключается в том, что не проработан инструментарий территориального планирования зон, предназначенных под индивидуальную и жилую застройку. В крупных мегаполисах все острее становится дефицит объектов для инвестиций в малоэтажное строительство. Почти всей землей там владеют частные собственники. Заниматься «малым» строительством им невыгодно, многоэтажная застройка приносит гораздо большую прибыль.

Существующие регламенты для малоэтажного строительства и ИЖС не способны заинтересовать застройщиков. Примером может служить норматив, согласно которому минимальный размер участка в зоне ИЖС составляет 12 соток. В городе стоимость такого участка будет просто астрономической — тем более что стоимость стройматериалов остается очень высокой. Построить на нем дом и подключить все коммуникации на таком участке сможет только олигарх.

В загородном девелопменте комплексным развитием территорий не занимается практически никто, программы КРТ действуют только в многоэтажном строительстве, на сельских территориях они еще не заработали, и когда это произойдет, никто не знает. Существующие генпланы мало соответствуют действительности. А введенное сегодня мастер-планирование не отражено в законодательстве.

Константин Пискун

руководитель рабочей группы по комплексному развитию территорий Ассоциации Деревянного Домостроения

Работа над законодательной базой уже идет. В частности, по поручению вице-премьера Марата Хуснуллина создан Институт пространственного планирования, который будет заниматься вопросами разработки градостроительной документации для крупных городов и агломераций. На строительство индивидуальных домов распространен механизм эскроу-счетов, что позволит вести долевое строительство ИЖС по аналогии с многоквартирными домами. На ИЖС распространены льготные ипотечные программы, организована работа по созданию банков земельных участков, упрощены процедуры предоставления земельных участков.

Но впереди гораздо более масштабные задачи. Необходимо четко и ясно обозначенное в законе право, когда любое заинтересованное лицо может обратиться со своим проектом развития территории в муниципалитет, считает Константин Пискун. Эти территории должны быть определены заранее, и местным властям необходимо строить на них инфраструктуру в «упреждающем» порядке. Определить наиболее выгодные участки несложно.

Чтобы развивать территорию, нужны коммуникации и дороги, и пытаться возложить их создание на бизнес бессмысленно. Но сегодня такое строительство для муниципалитета — нецелевое использование бюджетных средств, грозящее уголовной статьей. Чтобы решить эту проблему, необходимо дорабатывать Земельный кодекс, федеральный закон об обороте земель сельхозназначения, менять структуру бюджетного финансирования на всех уровнях.



Источник