В советский период доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме ежегодного ввода жилья составляла порядка 12 %. В нулевые годы этот показатель вырос до 20-25 %, а по итогам 2021-го в эксплуатацию введено рекордных 49,1 млн квадратных метров ИЖС — 53 % от общего объема ввода. Рост доли индивидуального жилья обусловлен повышением его привлекательности для населения и упрощением административных процедур, связанных со строительством и постановкой на государственный кадастровый учет объектов ИЖС.

Видя текущие темпы частного домостроения и потенциал развития этого сегмента, органы власти стали учитывать потребности рынка ИЖС при государственном планировании. Все больше внимания уделяется вопросам правового регулирования и защиты прав граждан — жителей коттеджных поселков.

Национальный проект «Жилье и городская среда» и проект стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ уже содержат целевой показатель по строительству в следующие восемь лет 450 млн кв. м частных домов. А с 2030 года ежегодно в эксплуатацию должно вводиться не менее 50 млн «квадратов» объектов ИЖС. Президент и председатель правительства России дали целый ряд поручений, направленных на формирование цивилизованного правового поля взаимодействия всех участников рынка ИЖС. Соответственно, необходимо законодательно урегулировать вопросы управления индивидуальными жилыми поселками.

Летом текущего года правительство РФ внесло в Госдуму проект федерального закона «О жилых комплексах (ЖК), управлении общим имуществом ЖК», которым предусматривается закрепление в законодательстве понятия жилого комплекса, определение порядка управления и содержания имущества общего пользования в нем. Предлагаемая редакция вызвала многочисленные дискуссии в экспертной среде, но практически все сошлись во мнении, что за основу закон принимать нужно. И вот в октябре депутаты его одобрили в первом чтении.

Общие положения

Авторы законопроекта определяют жилой комплекс как совокупность индивидуальных жилых домов и земельных участков, а также иных объектов, в том числе определенных как имущество общего пользования. Одновременно с этим предлагается распространить действие будущего закона и на совокупность малоэтажных многоквартирных домов, построенных в соответствии с законодательством о долевом строительстве. По мнению экспертов, включая застройщиков малоэтажных поселков, определение необходимо расширить, так как в границах территории могут быть расположены индивидуальные жилые дома, дома блокированной застройки, малоэтажные многоквартирные дома. При этом жилой комплекс может формироваться как из одного вида объектов, так и из совокупности их видов. Объекты нежилого назначения также могут входить в состав жилого комплекса, а их собственники могут принимать участие в управлении, в том числе нести финансовые обязательства наравне с собственниками жилья и земельных участков.

В качестве обязательного критерия определения совокупности жилых домов как жилого комплекса регулятор устанавливает наличие документации по планировке территории. Несмотря на определенные расходы и сложность оформления градостроительных документов, эксперты безоговорочно сошлись во мнении, что они нужны, особенно в целях защиты прав и законных интересов собственников. Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Однако следует проработать возможность упрощения процедур. Особенно в этом нуждаются собственники уже существующих коттеджных поселков: к чему им, например, проходить процедуру общественных слушаний, если поселок существует уже много лет?

Законопроектом предусмотрены особенности проведения общего собрания собственников и возможность выбора одного из трех способов управления имуществом общего пользования: непосредственное управление, товарищество собственников недвижимости или управляющая организация. Однако некоторые вопросы регулирования по каждому способу управления авторами законопроекта упущены и требуют дополнения. Более того, ряд экспертов предлагает оптимизировать количество способов. Так, непосредственный способ управления возможен при малом количестве субъектов соответствующих правовых отношений. Разнородность мнений при значительном количестве собственников жилого комплекса не будет способствовать достижению целей управления и повлечет за собой возникновение конфликтов при реализации положений проектируемого нормативного правового акта.

Оставшиеся пробелы

Важным вопросом управления жилым комплексом является экономическая обоснованность размера платы, взимаемой с собственников за обслуживание имущества, находящегося в долевой собственности, а также иного имущества, которым собственники владеют и пользуются. Безусловно, на собственников недвижимого имущества должна быть возложена обязанность по своевременному и полному внесению платы за обслуживание жилого комплекса. При этом такая плата жилого комплекса подлежит выделению в качестве отдельного института в рамках указанного законопроекта, что позволит с максимальной степенью определенности зафиксировать размер финансовых обязательств собственников недвижимого имущества жилого комплекса.

В законопроекте не учтен порядок использования ГИС ЖКХ и региональных информационных систем для проведения общих собраний собственников, принятия решений и размещения документов. Учитывая тенденции цифровизации строительной отрасли и ЖКХ, а также специфику территориального размещения малоэтажных жилых комплексов, использование современных средств взаимосвязи участников определенного сообщества, особенно государственной платформы, не вызывает сомнений.

Положения законопроекта не определяют состав общего имущества жилого комплекса. Безусловно, соответствующий перечень видов объектов должен быть установлен на уровне федерального закона, что будет способствовать упорядочению регулируемых отношений и назначению экономически обоснованного размера платы за содержание жилого комплекса.

Спорные моменты

Законопроектом предложен порядок определения долей собственников при управлении общим имуществом из расчета площади имущества, находящегося в собственности. Но с таким подходом сложно согласиться, так как размеры земельных участков и домов могут сильно разниться. На вопрос, почему размер, например, земельного участка должен напрямую влиять на размер платы за содержание общего имущества, ответа нет. Среди возможных альтернатив есть предложения отталкиваться не от площади недвижимости, а от количества объектов в собственности: только земельный участок или земельный участок и дом, или квартира и машино-место и т. д. Заслуживает внимания и позиция экспертов, предлагающих определять доли по количеству земельных участков в границах территории жилого комплекса, независимо от количества собственников и количества площади строений на таких участках.

Законопроект пока не определяет систему допуска на рынок управления комплексами объектов ИЖС управляющих компаний. Обсуждаются две системы — государственное лицензирование и саморегулирование. Каждая из них имеет свои плюсы и минусы. Вопрос остается открытым.

Системный подход

Отдельные вопросы регулирования управления малоэтажными жилищными комплексами выходят за пределы градостроительного и жилищного законодательства. В целях комплексной и системной доработки законотворческой инициативы в Минстрое России создана межведомственная рабочая группа для работы над законопроектом с участием представителей комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ и заинтересованных федеральных органов исполнительной власти.

Представителям федеральных органов власти предстоит проработать совокупность норм Гражданского, Градостроительного, Жилищного, Земельного кодексов, закона о долевом строительстве № 214-ФЗ и других законодательных актов в целях недопущения возникновения правовых противоречий, избыточных требований и дублирующихся норм.

Отдельное внимание уделяется вопросам налогообложения, в частности, целесообразно освободить от налога на имущество собственников общего имущества в жилом комплексе.

Проект федерального закона «О жилых комплексах, управлении общим имуществом жилых комплексов» направлен на реализацию постановления Конституционного суда РФ от 28 декабря 2021 г. № 55-П, в соответствии с которым федеральный законодатель обязан был в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения с тем, чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.

Источник