Счета эскроу в ИЖС: с какими проблемами сталкиваются застройщики и как их преодолеть

С июля прошлого года при оформлении ипотеки по льготной программе на строительство дома обязательно должны применяться счета эскроу (на них хранятся деньги покупателя, подрядчик не имеет к ним доступа, пока не завершит строительство дома). С марта этого года вступил в силу закон об эскроу на загородном рынке. Теперь подрядчик, использующий эскроу, должен загрузить информацию о своей компании на сайт строим.дом.рф. Здесь можно посмотреть, сколько домов построила компания и в срок ли она это сделала. Из чего, как подчеркивают в ДОМ.РФ, формируется деловая репутация фирмы-застройщика.

С начала марта на портале опубликовано уже более 1100 договоров подряда с эскроу, рассказал заместитель гендиректора ДОМ.РФ Алексей Ниденс на 7-м Всероссийском форуме «СТРОИТЬ. Ренессанс ИЖС». Заявили о себе порядка 6 тыс. подрядчиков. В то же время в 2025 году выдачи ипотеки на ИЖС заметно упали.

Основная причина спада — как раз применение счетов эскроу, считает сопредседатель правления Ассоциации Деревянного Домостроения (АДД), гендиректор компании «ДДМ-Строй» Вера Вавилова. Пока механизм раскрытия эскроу не будет учитывать риски подрядчиков, будет спад. Сейчас, отмечает она, механизм раскрытия эскроу очень рискованный для подрядчика: заказчик должен подписать акты, на подрядчике лежит обязанность постановки дома на кадастровый учет в течение 14 дней. Иначе деньги не будут перечислены. Подрядчик зависит от заказчика и кадастрового инженера. При этом никто не отменял потребительский экстремизм и не у всех застройщиков есть возможность вывести из оборота сумму на строительство домов и дожидаться потом перевода с эскроу.

На первый взгляд, использование эскроу проверено на рынке многоэтажек: клиент вносит деньги на счет, а застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию, говорит член правления АДД, гендиректор компании «Избург» Дмитрий Мозговой. Но у рынка ИЖС есть свои особенности. Подрядчику достаточно сложно получить полноценное банковское финансирование, говорит Мозговой. В итоге дом нужно возводить «вперед/raquo из своих оборотных средств, а это 8-12 млн рублей. И даже если есть банковское финансирование, это настоящий квест. Работа со счетами эскроу — бюрократическая нагрузка: согласования, проверки, отчеты, акты, электронные площадки. Это отнимает очень много ресурсов у строительных компаний, говорит эксперт: «Даже после завершения строительства и передачи дома клиенту застройщик не может быть уверен, когда именно получит свои деньги. Банки медлят с проверками, требуют новые справки, уточнения. Это приводит к кассовым разрывам и срыву сроков строительства».

Некоторые подрядчики постфактум сталкиваются с неожиданными для них условиями. Оказались в такой ситуации: дом построен, акты подписаны, поданы документы на раскрытие счета эскроу, рассказывает коммерческий директор «Норд Хаус» Игорь Костяк. В договоре счета эскроу четко прописано, что переводится 100 % на счет подрядчика. Но вместо 15 млн пришло 13,8 млн руб. Оказалось, что это сумма за вычетом тарифа банка (8,5 % от суммы договора). Тариф банка начисляется, так как денежные средства находились на счете эскроу менее 240 календарных дней. Тарифы опубликованы на сайте банка, а «подписывая заявление, вы соглашались с правилами, размещенными на сайте». Причем найти правила на сайте почти невозможно, в договоре про такие тарифы нет ни слова, а сами тарифы регулируются банком в одностороннем порядке. Такая схема, по словам Костяка, применяется в нескольких крупнейших банках.

Более 90 % участников рынка ИЖС — это малый и средний бизнес, у них нет подушки безопасности и большого кредитного плеча, говорит Мозговой. Они не в состоянии выдерживать месяцы задержек выплат и работать в условиях, где деньги заморожены, а ответственность — максимальная. Сами по себе счета эскроу — не зло. Но их внедрение в ИЖС без адаптации к реальным условиям рынка — это не про безопасность, а про вымывание с рынка живых, надежных строительных компаний. Если не будут внесены изменения в механизмы финансирования и поддержки ИЖС, эта часть рынка, считает эксперт, продолжит сокращаться.

Источник