О хитростях льготной ипотеки, строительном контроле и ценах

Покупатель загородной недвижимости в современных жилых комплексах сегодня — это человек, ориентированный на качество и сервис.

Артур Хафизов

генеральный директор ООО «Маленький Токио»

Краткая предыстория: как японцы зашли на рынок Казани

О появлении японской строительной компании стало известно в марте 2016 года, когда президент РТ Рустам Минниханов посетил Японию. Там делегация достигла договоренности о приходе в республику Iida Group Holdings, который входит в число лидеров японского рынка строительства жилья.

Первые два дома казанское подразделение компании возвело в коттеджном поселке Новые Салмачи в 2017 году. Монтаж вели обученные в Японии казанские бригады под контролем специалистов компании. Затем дома начали строить и под заказ в разных коттеджных поселках Казанской агломерации.

Новый этап начался в 2020 году. Тогда учрежденное японцами ООО «Маленький Токио» начало застройку собственного коттеджного поселка «Литл токио» — это 180 жилых домов бизнес-класса в Советском районе Казани. За три года сдали 70 готовых к проживанию домов общей площадью более 10 тыс. кв. метров. Сегодня на разных стадиях строительства еще 20.

До 2017 года в стройотрасли РТ работала только одна международная компания — финский ЮИТ. Последний ушел из России в 2022 году, но «Иида Груп Холдинг» продолжил работать.

Возглавляет казанское подразделение компании генеральный директор Артур Хафизов.

— Артур Фаильевич, прошло два года с начала спецоперации. Как санкции, экономический кризис повлияли на компанию, застройку «Литл Токио»?
— И тогда и сегодня работаем без изменений — строим и продаем готовые дома. Санкции? Да, напрямую импортировать товары из Европы не получается. Но нашли аналоги в России, Китае, работаем с параллельным импортом. Качество от этого не пострадало.
Рост логистических издержек, валютные колебания с 2022 года привели к трехкратному росту цен на импортные отделочные материалы и оборудование. Это сказалось на конечной стоимости домов. На дом площадью 140 квадратных метров за 3 года цена увеличилась в 2 раза. Однако на сегодня эта цена даже чуть ниже рынка.

— За счет чего сдерживаете стоимость?
— Помогает готовая инфраструктура — к участкам уже подведен газ, вода, электричество, интернет, даже детские и спортивные площадки уже есть. Возведение домов максимально локализовано. Например, клееную балку поставляем с производств Марий Эл, Кировской области, Пермского края, северо-запада России. Из Японии только металлический крепеж. Помогает и комплексная застройка — централизованные закупки, оптимальная логистика.

— В прошлом году ключевая ставка ЦБ поднялась до 16 % годовых, ипотечные ставки ощутимо выросли. Как оцениваете ситуацию?
— Пока сложно делать выводы. В начале года традиционно низкий спрос на загородную недвижимость. Но в январе у нас есть продажи нескольких домов. Ощутимый спад уже фиксируют на рынке многоквартирного жилья, а дальше время покажет.

— Какие перспективы у стоимости загородных домов?
— Наблюдается высокая инфляция — ставку повышают, цены стабилизируются, экономика охлаждается. Но когда ставку начнут снижать — цены снова начнут расти. Это закон экономики.

— Почему решили строить собственный поселок?
— Точечная застройка домов в сторонних коттеджных поселках показала проблемы, связанные с обслуживанием территории. К домам у покупателей замечаний нет. Но к поселкам — да, даже организованным.
Мы сразу решили строить собственный поселок с управляющей компанией — это позволило создать дополнительный комфорт проживания в частном доме, не уступающий многоквартирным домам и другим организованным поселкам в черте Казани. Покупатель загородной недвижимости сегодня — это человек, ориентированный на качество и сервис.

— Какова ситуация с социальными объектами?
— В 10 минутах езды от жилого комплекса, в Советском районе Казани, — детские сады, школы, поликлиники, магазины. Жителям доступна инфраструктура гостиничного комплекса «Дубай». Благодаря такому соседству в шаговой доступности открытые и закрытые бассейны, фитнес-зал, теннисный клуб, конноспортивный комплекс, прогулочные аллеи и зоны отдыха в дополнение к общественным пространствам «Литл Токио».

— Что скажете об инвестиционном спросе?
— Не фиксируем, потому что дом покупают преимущественно для себя, семьи в качестве основного жилья или для отдыха в выходные дни. Но в целом инвестиция неплохая. Как минимум в качество жизни. Да и дома наши со временем дорожают.

— Дома какой площади строит компания?
— Разработана широкая линейка домов площадью от 112 до 213 квадратных метров. Но в среднем покупатели выбирают дома площадью 140-150 квадратных метров. Наши проекты продуманы и удобны, поэтому мы получаем единичные запросы на индивидуальные проекты.

— В 2020 году на фоне коронавируса резко возрос спрос на землю и загородные дома. Что сегодня со спросом?
— Коронавирусные годы насытили рынок новыми коттеджными поселками с готовыми домами и без. Опросы показывают, что 80 % жителей России по-прежнему хотят жить в собственном доме. Это подтверждает наличие спроса.

— Что может ускорить развитие загородного рынка жилья?
— Программы господдержки. Например, с конца прошлого года на рассмотрении в Госдуме законопроект, касающийся строительства коттеджей подрядным способом. Это аналог эскроу-счетов, только для малоэтажного жилья. Банк «Дом.РФ» уже обкатывает эту схему, будем пробовать и в «Литл Токио». Из плюсов для покупателя — банк снижает ставку даже по ипотечным госпрограммам.

— Эскроу-счета уже привели к удорожанию строительства многоквартирного жилья. Каковы риски для рынка загородного жилья?
— Риски есть всегда, но есть и специфика. Сумма на эскроу-счетах для многоквартирного жилья собирается с котлована и до ввода дома в эксплуатацию. Чем больше продаж — тем меньше процентная ставка для застройщика, которая может опуститься до процента в год.
В случае принятия нового закона в ИЖС проектное финансирование будет выдаваться под каждый конкретный договор подряда на строительство дома. Поэтому процентная ставка проектного финансирования сразу будет минимальной, так как сто процентов денег заказчика уже будут лежать на эскроу-счете. Банк после оформления договора подряда лишь поэтапно выдает деньги застройщику коттеджа и контролирует процесс. Конечный расчет только после завершения строительства. Поэтому вряд ли именно этот фактор, например, проектное финансирование под один процент, приведет к существенному удорожанию строительства.
Зато это страховка для покупателя. Так повышается прозрачность процесса строительства, это шаг к цивилизованному рынку загородного жилья без серых схем оплаты работ. Конечно, никто не запретит стройку хозспособом, но желающие купить дом в ипотеку с господдержкой получат гарантии и более низкую ставку по ипотеке.

— Чего еще не хватает рынку загородного жилья?
— Для гармоничного развития нужна социальная и транспортная инфраструктуры, места приложения труда. И это не только производственные площадки или рабочие места в сфере услуг. Многие жители коттеджных поселков работают удаленно, поэтому актуальна современная рабочая среда — коворкинги, кафе. Нужны и места общего притяжения — пространства в шаговой доступности для хобби, саморазвития, досуга жителей.

— Как оцениваете ситуацию с кадрами? Есть дефицит рабочих?
— В компании нет текучки кадров, а вот у подрядчиков со строителями сложная обстановка — переманивают в другие регионы. Из-за этого растет стоимость работ, но это проблема не только рынка загородного жилья, но и в целом строительного рынка Татарстана и России.

Интервью полностью