Каждому свой: в России разрабатывают льготную ипотеку на частные дома

Сегодня частные дома сложно оценивать и страховать, они нередко имеют низкую ликвидность, говорят эксперты. Поэтому необходимо разрабатывать механизмы защиты, аналогичные тем, что действуют при продаже квартир в новостройках, — эскроу-счета и проектное финансирование.

Слабо развито

По данным опроса ВЦИОМ, 66 % граждан хотели бы проживать в своем доме, отметчает депутат Госдумы Александр Якубовский. Особенно это актуально для молодых семей с детьми, жителей сельской местности, людей старшего поколения. Пандемия и связанные с ней ограничения в очередной раз дали понять, насколько ИЖС комфортный и востребованный вариант для проживания, отметил депутат.

Впрочем, сегодня ипотека на строительство и покупку частных домов в России очень слабо развита. Только ограниченное количество банков готово кредитовать этот сегмент рынка недвижимости, да и то по высоким процентным ставкам. Дело в том, что объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) достаточно сложно оценивать и страховать, и это несет определенные риски, рассказал «Известиям» руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.

Поэтому в среднем банки выдают ипотеку на ИЖС по ставкам на 1–3 п.п. выше, чем на жилье в многоквартирных домах, указал Александр Якубовский. Речь о 9–12 %, уточнил Антон Сауков. То, что банки называют ипотекой на собственный дом, на самом деле обычный потребительский кредит, пояснил руководитель подкомитета по малоэтажному и загородному строительству «Деловой России» Владимир Прохоров.

Доступное кредитование деревянного строительства, а также льготная ипотека, сопоставимая по ставкам с многоквартирным городским жильем могут дать серьезный толчок к массовому строительству и в целом ИЖС, и из дерева.

Уже принятые в этом направлении государственные программы, в частности, по субсидированию кредитов («деревянной ипотеке») пока пробуксовывают из-за отсутствия четких условий и механизмов взаимодействия производителей домокомплектов, застройщиков, банков и страховщиков. Работа над их совершенствованием активно ведется и кроме прочего, может стать основой и для еще целого ряда мер в рамках нацпроектов и комплексных программ, в частности, по развитию сельских территорий, комфортной городской среды в малых городах и поселениях, программы «Жилье» и т. д.

Вадим Фидаров

GR-направление Ассоциации Деревянного Домостроения

За счет действия льготных программ, в том числе субсидированной государством ипотеки под 6,5 % на новостройки, средняя ставка на жилищное кредитование опустилась уже до 7,4 %, добавил он. Но кредиты на ИЖС занимают не более 5 % в общем объеме выдачи ипотеки, указал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Банки учитывают гораздо более высокие риски залога, низкую ликвидность. Это связано с тем, что индивидуальное жилье не стандартизировано — люди строят разные дома, не всегда там, где они могли бы пользоваться спросом, объяснил Михаил Гольдберг. На рынке загородной недвижимости не действуют стандарты, которые распространяются на многоэтажки. Поэтому ВТБ, например, сегодня кредитует покупку только готовых домов (по ставке от 8 %), сказали в банке.

Одной из целей программы по развитию ИЖС, которую сейчас разрабатывает Минстрой, заявлено создание отрасли «стандартного» индивидуального строительства с приоритетом типового строительства из фабричных домокомплектов. По мнению Ассоциации Деревянного Домостроения, в сегменте малоэтажной застройки должны появиться четкие правила и стандарты.

Как минимум, будет необходим технадзор на всех этапах — от производства и геологических работ на участке до непосредственно строительства и ввода в эксплуатацию. Эта работа должна вестись профессионалами по разным технологиям с заключениями экспертов и по определенной системе. В отличие от той же Европы, такой практики в ИЖС у нас в стране пока не было. Помимо доверия банков для ипотеки, стандарты строительства, в первую очередь, станут гарантией качества жилья непосредственно для населения.

Максим Молчанов

директор по научно-техническому развитию Ассоциации Деревянного Домостроения

Лес рук

На программу льготной ипотеки на новостройки в многоквартирных домах под 6,5 % было распределено 900 млрд. рублей (с мая до 1 ноября). Объемы ИЖС, конечно, существенно ниже. Но спрос в ближайшие пять лет может достичь 3 млн. домов — 450 млн. кв. м., при этом сегодня ежегодно в стране возводится только около 33 млн. «квадратов», подчеркнул Александр Якубовский.

Увеличивать объемы ИЖС также необходимо и за счет сочетания мер, направленных на повышение его ликвидности, в их числе — стандартизация развития территорий, индивидуальных домов, ипотеки, сказал он. Чтобы создать ликвидный рынок, необходимо сформировать сегмент комплексной застройки индивидуальных домов с привлечением профессиональных участников и распространением на него механизмов защиты, которые существуют сейчас при строительстве многоквартирного жилья (эскроу-счета и проектное финансирование), полагает Михаил Гольдберг.

В банках в целом позитивно оценивают разработку нового вида льготной ипотеки. По словам руководителя ипотечного направления УБРиР Елены Ботош, ИЖС сейчас активно развивается и является очень перспективным направлением. Программа будет прежде всего востребована в населенных пунктах, удаленных от крупных городов, в регионах, где не очень развито строительство многоэтажных домов, считает руководитель центра разработки ипотечных продуктов «Промсвязьбанка» Марина Заботина.

Программа может дать толчок активному развитию и росту этого продукта, что принесет пользу как банкам, так и их клиентам.

Елена Матова

руководитель направления ипотечного кредитования «МТС Банка»

Когда программа заработает, эффект от нее может быть сравним с тем, который получила строительная отрасль после запуска льготной ипотеки на новостройки под 6,5 %, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Правда, по его словам, необходимо заранее установить четкие правила. Во-первых, определить по каким параметрам банки будут определять размер кредита и оценивать ликвидность объектов. Во-вторых, учитывая, что рынок ИЖС слабо регулируется и фактически является теневым, необходимо предусмотреть гарантии, обеспечивающие завершение строительства, либо возврат заемных средств. Может получиться так, что заемщик возьмет кредит, потратит деньги и при этом не построит дом. В таком случае непонятно, на какое имущество может быть обращено взыскание. Это может быть земельный участок, но надо учесть, что стоимость земли зачастую может быть ниже цены дома, указал Андрей Колочинский.

Проработкой программы по развитию ИЖС с 2019 года занимается и Минстрой. С ней связано много сложностей. Например, есть риск, что типовые проекты ИЖС будут отпугивать покупателей, сказал член Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. В самом ведомстве на запрос «Известий» на момент публикации не ответили.