"Индустрия черного права": Потребительский терроризм перешел на рынок загородного жилья

Несколько лет назад на рынке появилось множество юридических компаний, которые специализировались на приемке квартир в новостройках и взыскании компенсаций с застройщиков. В Союзе потребителей России отмечали, что проблемы тут не видят: если покупатель отсудил средства за недостатки, значит, они действительно были. Однако придирки юристов были иногда столь незначительными, а суммы, которые приходилось выплачивать застройщикам, столь велики и несоразмерны им, что власти вступились за девелоперов.

Законодательство в МКД поправили: правила игры стали более четкими (например, появился ГОСТ на отделку жилья), а максимальные размеры штрафа ограничили 5% вместо прежних 50%. После этого юристы переключились на загородный рынок, где еще действуют старые правила.

Появилась целая индустрия "черного юрправа", которая не помогает восстановить справедливость, а культивирует потребительский экстремизм, когда заказчики используют нормы о правах потребителей в недобросовестных целях. Юристы заверяют клиентов, что те смогут вернуть 100% или даже 200% стоимости дома.

При любом мелком нарушении - например, подрядчик недовыполнил 0,5% работ - организация должна платить 3% в день от всей стоимости строительства. Например, несущественные недостатки, мелкие трещины деревянных стен, необходимость регулировки дверей или окон и иные минимальные отклонения от норм становятся поводом для масштабных исков.

"Не знаю ни одной компании в ИЖС, которая не сталкивалась бы с потребительским экстремизмом", - вслед за авторами письма признает масштаб проблемы член правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД), замгендиректора компании "Изба де люкс" Юлия Андросова. В ее практике был случай уклонения заказчика от подписания последнего акта и взыскание судом 100% стоимости этого акта. Итого у потребителя останется дом и компенсация в 100% его стоимости, удивляется Андросова.

«В практике наших компаний был случай, когда при сумме договора на 20 млн руб. суд постановил взыскать с подрядчика более 40 млн», - рассказывает директор по стратегическому развитию АДД, гендиректор "Норвекс" Семен Гоглев.

"Задержка сдачи дома составила 11 дней, при этом она была не по нашей вине: возникли проблемы с подъездными путями к участку заказчика. Заказчик выставил нам требования: платите 33% от стоимости всего договора", - делится своим опытом гендиректор компании "Избург" Дмитрий Мозговой.

Вариант еще одной схемы приводит Вера Вавилова, сопредседатель Правления АДД, гендиректор компании «ДДМ-Строй»: «Для примера, некий эксперт предлагает потребителю сделать экспертизу на построенный дом за 50 т.р. и написать, что построено плохо, заказчик подает в суд, получает компенсацию и выплачивает эксперту определенный процент". Далее начинаются экспертизы, суды, рецензии, судебные заседания. Длится все это примерно 2- 3 года с учетом сроков на каждом этапе. В результате за это время адвокаты и эксперты получают от строительной компании около 2 млн руб., а потребитель либо ничего, либо сумму сильно меньше ожидаемой, а с учетом инфляции за 2-2,5 года и того меньше».

Еще один пример, граничащий с мошенничеством: компания строила дом на первый транш, затем заказчик останавливает стройку на основе заключения своего эксперта, не допускает на площадку подрядчика, разбирает (!) дом и подает в суд на компанию. Никаких экспертиз уже не сделать - дома нет.

Владелец коттеджа за 2,6 млн взыскал удвоенную сумму, покупатели дома стоимостью 5,6 млн предъявили иск на 11 млн, клиент за дом 6,9 млн получил решение суда на 19,2 млн, приводят примеры участники рынка.

Подобных случаев, по данным АДД, - 200-300 в год.

В ИЖС не такие принципы работы, как в многоквартирном строительстве, говорит строительный юрист Юлия Лоухина. Здесь важно, чтобы были применены правильные расчеты, чтобы конструкция стояла, была эксплуатируемой и безопасной. Для индивидуального дома не требуется проектирование. Соответственно, и строительные нормы и правила, по которым происходит проектирование, применяться не должны.

"Но, к сожалению, эксперты, которые строят многоквартирные дома и промышленные здания, пытаются применять те же нормы и правила в ИЖС. В том числе это касается наружных, отделочных работ, которые на конструктив не влияют. Эксперты зачастую плохо разбираются в технологиях ИЖС, предъявляют повышенные требования и делают выводы о низком качестве строительства. А судьи должны слушать экспертов", - поясняет Лоухина.

Помимо неустойки за неудовлетворение требований потребителя (поскольку сами строители считают, что недостатков нет) и штрафа зачастую предъявляются к взысканию еще и убытки - затраты на восстановление дома до того состояния, в котором, по мнению эксперта, он будет возможен к эксплуатации. Эти убытки доходят до полуторной стоимости дома, говорит Лоухина. На практике же, отмечает она, клиент забирает взысканные суммы, но построенный дом почти никогда не ремонтирует. То есть, по сути, его все устраивает.

Не все компании справляются с выплатами огромных сумм, отмечают авторы обращения. Остальные пытаются закладывать такие риски в смету, что ведет к росту цен. Но это, в свою очередь, не одобряется банками, куда подрядчики обращаются за кредитами при использовании счетов эскроу, где деньги покупателя хранятся до момента завершения строительства дома.

В итоге, считают участники рынка, строители индивидуальных домов (как правило, небольшие компании) оказываются в уязвимом положении по сравнению и с покупателями домов, и с крупными девелоперами (строителями многоэтажек). Компании ИЖС просят депутатов, в частности, ограничить размер штрафов и неустоек, приравняв их меры ответственности к тем, что действуют для многоквартирных застройщиков.

Ограничение ответственности и штрафных санкций - мера правильная, но изменения должны быть внесены именно в закон об эскроу, считает адвокат Анастасия Поликыржа. Изменения в закон о защите прав потребителей в части ограничения ответственности подрывают защиту покупателей вторичного загородного жилья. "И надо оттачивать правоприменение и дополнять позицией Верховного суда для единообразной практики в случае судебного производства", - говорит юрист.

Возможно, вопрос надо рассматривать в плоскости поэтапной сдачи-приемки, фотофиксации работ, страхования строительно-монтажных рисков и страхования послепусковой гарантийной ответственности, считает член правления АДД, председатель комиссии по малоэтажному жилищному строительству Российского союза строителей, гендиректор компании «Маленький Токио» Артур Хафизов.

Без изменений будут усугубляться негативные факторы: подрядчики стремятся уйти в "серую" зону или банкротятся, отмечает Гоглев.

Даже один такой случай сильно выбивает из колеи строительную компанию, делится Вера Вавилова. Отражение атаки потребительского экстремиста, кто пользуется положениями закона «О защите прав потребителя», занимает много сил, финансовых затрат и времени.

Между тем в Госдуме отмечают, что семьи, покупающие жилье, все же нуждаются в большей защите, чем подрядчики.

"В этом вопросе будем стоять на позиции защиты прав добросовестных жителей. При подрядном строительстве частного дома должен сохраняться высокий уровень защиты заказчика как более уязвимой стороны", - говорит председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Рынки многоквартирного жилья и ИЖС - с разной структурой взаимоотношений и рисков. При строительстве частного дома гораздо выше вероятность того, что в более уязвимом положении окажется именно гражданин, считает депутат.

Полная версия статьи в Российской газете