Девелопер и строитель: как это работает?

Есть ли тенденция по более плотному, планомерному взаимодействию строительных компаний и девелоперов?

— У большинства профессиональных девелоперов системное и планомерное взаимодействие со строительными компаниями. Тут такая проблема — чем дальше от крупных городов, где сосредоточены строительные ресурсы, тем больше девелопер вынужден самостоятельно заниматься строительством, создавая собственные строительные подразделения. Остро чувствуется нехватка профессиональных специализированных подрядчиков и как следствие низкое качество выполняемых ими работ и высокие цены.

Могут ли девелоперы и строители работать вместе по принципу «одного окна», есть ли смысл в подобной коллаборации?

— Если брать за пример малоэтажную комплексную застройку, то продавцом готового, уже построенного домовладения, как правило, выступает именно девелопер — собственник земельного участка и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры — это, по сути, и есть «одно окно». Девелопер осуществляет взаимодействие с покупателями, проектировщиками, строителями и риэлторами — поскольку именно на нем лежит вся финансовая и правовая ответственность за проект.

Есть примеры, когда подготовленный для строительства дома земельный участок, обеспеченный дорогами, инженерными сетями и прочей инфраструктурой, или группа участков передается строительной компании, которая самостоятельно осуществляет постройку дома по договору с покупателем в согласованных с девелопером параметрах, в том числе по индивидуальному проекту, и ведет весь комплекс работ по привлечению покупателей и продажам, например GOOD WOOD.

Но эта практика, по моему мнению, не имеет широкого и успешного распространения из-за многих причин, связанных с тем, что происходит дробление продукта, готового к эксплуатации домовладения на составные части: участок, сети, инфраструктура, дом, эксплуатация, за которые отвечают разные юридические лица и в результате возникают конфликтные ситуации между этими лицами и покупателем. Также в таком случае возникают проблемы при привлечении стороннего финансирования, например кредит, инвестиции.

А какой по вашему мнению должна быть схема взаимодействия застройщиков и строителей?

— Если рассматривать ситуацию приближенную к идеальной, то конечно, девелопер, осуществляя комплексную застройку, заинтересован как можно более быстрее выйти из проекта, «в деньги», выполнив свою часть работы и обязательств — то есть продать обеспеченные инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой участки строительной компании, которая занимается уже строительством самого дома для конечного потребителя.

Но для реализации такой схемы у нас нет достаточного количества строительных компаний, обладающих соответствующими ресурсами — оборотными средствами и подготовленными сотрудниками. Также, в таком случае, остается открытым вопрос кто и на каких условиях будет осуществлять эксплуатацию этого проекта — обслуживать сети и объекты инфраструктуры, осуществлять уборку территории и вести расчеты с жителями за эксплуатацию и поставку коммунальных ресурсов.

А как это взаимодействие работает сейчас?

— В текущей ситуации развития рынка и отношений, строителям выгодно осуществлять взаимодействие с девелопером на этапе застройки территории — на условиях договора подряда с девелопером, а уже на этапе, когда сети, дороги и объекты инфраструктуры введены в эксплуатацию и риск невыполнения обязательств со стороны девелопера отсутствует, получает все большее распространение «точечный девелопмент», осуществляемый строительными компаниями — это приобретение участка у девелопера, строительство дома и продажа его конечному покупателю, например VESCO, или выполнение работ на участке, который уже приобрел покупатель.

Описанная мною ситуация не распространяется на случаи неорганизованной застройки — так называемые «участки без подряда», когда девелопер просто продает размежеванные земельные участки конечным покупателям, которые уже самостоятельно осуществляют их застройку.

Интервью подготовила Екатерина Фурман