Возможно ли чудо?

Федеральные чиновники уже не первый раз обращают внимание на рынок малоэтажного и индивидуального домостроения. Изначальная цель 20-летней давности — обеспечить доступным жильем россиян — постепенно трансформировалась: необходимо повысить показатели по вводу жилья и отчитаться перед президентом Владимиром Путиным.

Федеральные и менее важные чиновники в последнее время не раз уже выступали с заявлениями о необходимости поддержки частного и малоэтажного строительства. Понять их можно. Президент поставил задачу довести строительство жилья в стране до 120 млн. кв. м. в год.

«Цель весьма амбициозная, но реалистичная, если учесть новые технологии и опыт наших строительных компаний. Если мы хотим, чтобы 5 млн. семей получали новое жилье каждый год, то строить надо 120 млн. кв. м.», — сказал Владимир Путин, выступая весной прошлого года перед Федеральным собранием.

Сейчас в России возводится 70-80 млн кв. м. жилья ежегодно, а должны строить в полтора раза больше. В прошлом году из 73 млн. кв. м. жилья 32,5 млн. было построено ИЖС (почти 45 %). В России впервые за постсоветский период большую часть введенного жилья составили индивидуальные дома, доля которых в первом полугодии выросла почти на 12 % по сравнению с тем же периодом 2017 года и составила 15,3 млн. квадратных метров, тогда как для многоквартирных домов этот показатель упал на 17 % и составил 13,7 млн. квадратных метров.

Учитывая данную тенденцию, стало понятно, что без активизации индивидуального домостроения решить президентскую задачу только ростом многоквартирного строительства невозможно. Причем в связи с изменениями в долевом законодательстве вполне возможно сокращение строительства «индустриальных» домов. Отсюда и внимание высокопоставленных чиновников к стимулированию частного домостроения, о котором они уже успели порядком забыть.

ИЮНЬ 2019 г.

Вице-премьер Виталий Мутко сообщил, что в следующем году в России может быть принята программа поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Об этом он сообщил в интервью РИА «Новости».

«У нас в стране 75 % живет в городах, но 25 % — на селе. ИЖС может занимать очень серьезную долю в строительстве жилья. И потенциал здесь огромен. Людям просто нужно помочь — с ресурсом, с инженерной подготовкой территорий», — заявил вице-премьер.

По его словам, Минстрой пока не представил программу поддержки ИЖС, но решение о выделении на нее средств из федерального бюджета уже принято.

«Сейчас мы направляем 160 миллионов рублей, чтобы на примере Липецкой области отработать имеющуюся у них модель ИЖС. Дальше, в конце года, при корректировке бюджета мы посмотрим расширение до 10-12 субъектов. И не исключаю, что с 2020 года мы уже примем федеральную программу и направим ресурсы на поддержку всех субъектов РФ», — отметил Мутко.

Глава Минстроя Владимир Якушев сообщил, что в рамках программы поддержки с банковским сообществом обсуждается возможность создания квазиипотечного продукта.

«В индивидуальном жилищном строительстве главной проблемой можно назвать то, что сегодня люди не могут взять кредит на строительство дома такой, как берут кредит на квартиру. Такого банковского продукта просто нет, и в результате им приходится обращаться за обычным потребительским кредитом, который, как правило, выше по стоимости и короче по времени заимствования. Пока мы эту проблему не решим, говорить о том, что мы можем кратно увеличить ввод ИЖС, не приходится», — отметил глава Минстроя.

Он уточнил, что пока банкам не кажется ликвидным в качестве объекта залога частный земельный участок и потенциальный недостроенный дом, который на нем может появиться.

«Увы, рынок по продаже индивидуальных жилых домов не так развит, как квартир. Банки в этом отношении сегодня предельно осторожны. Мы работаем с ними, и я надеюсь, что продукт по кредитованию населения все же будет. Но это не будет ипотекой в чистом виде, думаю, это будет такой квазипродукт заимствования. Главное, что должны предполагать такие кредиты, повторюсь, — это более низкая ставка и возможность занять на более длинный срок», — сказал Якушев.

При этом он не исключил, что для развития кредитования жилищного строительства будет привлекаться и госкомпания «Дом.РФ», но подчеркнул, что для Минстроя принципиально разработать «системное решение».

«Давайте смотреть на поручение президента и премьера. А поручение говорит о том, что это должно быть системное решение. Не какая-либо государственная программа, когда мы должны раздать деньги на строительство определенного количества индивидуальных жилых домов, а постоянно действующий продукт, как ипотека в многоквартирных домах», — резюмировал министр.

ЭКСПЕРТЫ РЫНКА

Сначала нужно понять, какие цели преследует господдержка, и если цель — кардинально увеличить количество строящихся домов, то просто льготное кредитование не сработает, считает Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский».

«Гражданам, конечно, всегда приятно получить деньги. Однако дело не в деньгах. Сегодня каждый обладатель «двушки» в Петербурге может купить неплохой дом за городом. Но он этого не делает. Потому что за городом нет инфраструктуры, не решены проблемы со школами, детскими садами, поликлиниками, транспортом и пробками. Возможно, если бы правительство в качестве поддержки организовало бы школьные автобусы, возможность работать на дому или через виртуальный офис, больше народу бы перебрались за город», — предполагает Сперанский.

Согласен с тем, что только ипотека по ставкам на городские квартиры в развитии ИЖС не поможет, и Семен Гоглев, управляющий партнер компании по деревянному домостроению «Норвекс НЛК».

«На мой взгляд, роль государства — обеспечивать крупные заказы по комплексному освоению территорий землей (найти такие места, проинициировать вывод земель под ИЖС), обеспечить инженерными сетями, транспортной и социальной инфраструктурой. Главное со стороны государства — организовать, чтобы все это складывалось. Они должны спланировать: как пойдет освоение этих территорий, какие существуют и могут возникнуть препятствия. Пилотные проекты покажут — какие темпы, с какими трудностями и нюансами столкнулись. Все действия должны быть приведены к общему порядку, должен быть единый стандарт освоения территории: прохождение документов, юридической помощи с государственной стороны в решении всех возникающих сложностей, отработка этих сложностей, необходимые поправки к законам. И наконец, на основании этого должны появиться программы, но не федеральные, а местные. Вот, что требуется от государства», — считает эксперт.

Что касается выбора материала и непосредственно застройщиков и проектов, то здесь особого вмешательства государства не требуется, считает Семен Гоглев.

«В местных программах уже должны быть заложены определенные стандарты и требования, но ни в коем случае речь не идет о типовых проектах повторного применения Минстроя, так как это полная глупость и архаика, это возможно только для социальных и общественных зданий. Строительные компании на уже подготовленных для застройки полях должны бороться друг с другом за подряд, например, в 100 домов и реализовывать свой потенциал в масштабах. Когда нет масштаба — это все бесполезно. А типовые или не типовые у компании эти 100 домов, они сами разберутся, и сейчас строятся, архитектурными и конструкторскими бюро и проектируются целые поселки. Еще раз отмечу, дело в масштабе и единых требованиях и стандартах, которые установит каждый регион или даже муниципалитет соответствующей программой», — таким видит механизм развития ИЖС и комплексного освоения территорий Семен Гоглев.

МАРТ 1996 г.

Как показывает история современной России, уже не в первый раз государство пытается стимулировать строительство как малоэтажного, так и частного жилья, но попытки эти до сих пор носили скорее безвольный характер, для галочки.

В марте 1996 года президент РФ Борис Ельцин подписал указ о разработке федеральной целевой программы «Свой дом». В это время строительство жилья катастрофически снизилось. В 1990 году, по данным Росстата было построено 61,7 млн. кв. м., в 1991 году — 49,4 млн., в 1996-м — 34,3 млн. Снижение почти в два раза за пять лет. Так что появление указа и целевой программы стали вполне логичными, а заявленная цель — «снижение цен на жилье и обеспечение его доступности для всех категорий россиян» — до сих пор остается актуальной. Причем нельзя сказать, что доступность в этой программе означала очень-очень дешево. «Стоимость 1 кв. метра общей площади жилья в индивидуальном жилом доме с автономными источниками жизнеобеспечения не должна превышать среднего двухмесячного денежного дохода на душу населения в субъектах Российской Федерации», — говорилось в документе.

Если представить, что программа эта действует сейчас, то исходя из показателей душевого дохода прошлого года (например, в Петербурге — 42,8 тыс. рублей, в Ленобласти — 29,5 тысяч) стоимость квадратного метра вполне себе рыночная — от 60 до 85 тыс. рублей. Но кроме максимальной стоимости строительства, документ обязывал разработать механизм долгосрочного кредитования на срок от 10 до 25 лет. Плюс к этому предполагалось, что региональные власти «будут создавать правовые и экономические основы для широкого развития индивидуального строительства с бесплатным выделением земель под застройку», а также сооружать за счет местных бюджетов инженерную первичную инфраструктуру.

Итогом этой программы должно было стать в 1999-2000 годах «массовое строительство индивидуальных малоэтажных доступных по цене домов во всех регионах с вводом в эксплуатацию в 2000 году не менее 80 % общего объема индивидуального жилищного строительства». О результатах этой жилищной программы неизвестно. Известно, что никакого массового строительства не наблюдалось и не наблюдается. Никаких кредитных продуктов разработано не было. Региональные власти за редким исключением (об этом ниже) проигнорировали свое участие в поддержке индивидуального строительства. В общем, программа «Свой дом» незаметно для всех прекратила свое существование, повторив судьбу знаменитой госпрограммы времен СССР «Жилье-2000».

ЧУДО ИЛИ КАК ВСЕГДА

Трудно сказать, что необходимо в первую очередь сделать властям, чтобы стимулировать индивидуальное домостроение. И получится ли у чиновников добиться реальных результатов в этот раз. Хотя опыт эффективной поддержки в России имеется, и не в одном регионе.

Взять хотя бы Белгородскую область, где 85 % жилья строят частники. Для этого местная власть еще 25 лет назад сделала ставку на индивидуалов и начала создавать для них специальные программы с льготными условиями. Это и недорогая земля с коммуникациями (одно из текущих предложений «Белгородской ипотечной компании» — 150 тыс. рублей за 15 соток со всеми инженерными сетями в п. Разумное Белгородского района), и разнообразные субсидии под 5-10 % годовых. С этого года приобрести участок в Белгородской области по льготным региональным программам может любой житель России (обязательное условие — строительство дома в течение 7 лет).

Сработает ли такой подход, в других регионах России, вопрос, безусловно, открытый. Будем следить за отработкой «пилота» в Липецкой области и адаптацией их модели ИЖС на других территориях страны. Но главное видится в том, чтобы как и в Белгородской области, выделенные в 1996 году на благие намерения средства добрались и были вложены по назначению, а чиновники вдруг оказались энтузиастами и продолжают ими оставаться более 20 лет, потому и случилось чудо. В противном случае, даже самые системные решения превратятся в мертвые программы, и станут лишь отчетами перед президентом Владимиром Путиным, мол, делаем все возможное, уж не казните, если ничего не получится.

При подготовке материала использованы данные:
ТАСС, РИА Новости, РБК Недвижимость, Загород.ру