- Главная страница
- Новости
- Управлять коттеджными поселками будут по аналогии с многоквартирными ЖК
Управлять коттеджными поселками будут по аналогии с многоквартирными ЖК
10 ноября 2022 11:50
Текущие темпы частного домостроения и потенциал развития сегмента, заставили органы власти стали учитывать потребности рынка ИЖС при государственном планировании. Все больше внимания уделяется вопросам правового регулирования и защиты прав граждан — жителей коттеджных поселков.
Видя текущие темпы частного домостроения и потенциал развития этого сегмента, органы власти стали учитывать потребности рынка ИЖС при государственном планировании. Все больше внимания уделяется вопросам правового регулирования и защиты прав граждан — жителей коттеджных поселков.
Национальный проект «Жилье и городская среда» и проект стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ уже содержат целевой показатель по строительству в следующие восемь лет 450 млн кв. м частных домов. А с 2030 года ежегодно в эксплуатацию должно вводиться не менее 50 млн «квадратов» объектов ИЖС. Президент и председатель правительства России дали целый ряд поручений, направленных на формирование цивилизованного правового поля взаимодействия всех участников рынка ИЖС. Соответственно, необходимо законодательно урегулировать вопросы управления индивидуальными жилыми поселками.
Летом текущего года правительство РФ внесло в Госдуму проект федерального закона «О жилых комплексах (ЖК), управлении общим имуществом ЖК», которым предусматривается закрепление в законодательстве понятия жилого комплекса, определение порядка управления и содержания имущества общего пользования в нем. Предлагаемая редакция вызвала многочисленные дискуссии в экспертной среде, но практически все сошлись во мнении, что за основу закон принимать нужно. И вот в октябре депутаты его одобрили в первом чтении.
Общие положения
Авторы законопроекта определяют жилой комплекс как совокупность индивидуальных жилых домов и земельных участков, а также иных объектов, в том числе определенных как имущество общего пользования. Одновременно с этим предлагается распространить действие будущего закона и на совокупность малоэтажных многоквартирных домов, построенных в соответствии с законодательством о долевом строительстве. По мнению экспертов, включая застройщиков малоэтажных поселков, определение необходимо расширить, так как в границах территории могут быть расположены индивидуальные жилые дома, дома блокированной застройки, малоэтажные многоквартирные дома. При этом жилой комплекс может формироваться как из одного вида объектов, так и из совокупности их видов. Объекты нежилого назначения также могут входить в состав жилого комплекса, а их собственники могут принимать участие в управлении, в том числе нести финансовые обязательства наравне с собственниками жилья и земельных участков.
В качестве обязательного критерия определения совокупности жилых домов как жилого комплекса регулятор устанавливает наличие документации по планировке территории. Несмотря на определенные расходы и сложность оформления градостроительных документов, эксперты безоговорочно сошлись во мнении, что они нужны, особенно в целях защиты прав и законных интересов собственников. Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Однако следует проработать возможность упрощения процедур. Особенно в этом нуждаются собственники уже существующих коттеджных поселков: к чему им, например, проходить процедуру общественных слушаний, если поселок существует уже много лет?
Законопроектом предусмотрены особенности проведения общего собрания собственников и возможность выбора одного из трех способов управления имуществом общего пользования: непосредственное управление, товарищество собственников недвижимости или управляющая организация. Однако некоторые вопросы регулирования по каждому способу управления авторами законопроекта упущены и требуют дополнения. Более того, ряд экспертов предлагает оптимизировать количество способов. Так, непосредственный способ управления возможен при малом количестве субъектов соответствующих правовых отношений. Разнородность мнений при значительном количестве собственников жилого комплекса не будет способствовать достижению целей управления и повлечет за собой возникновение конфликтов при реализации положений проектируемого нормативного правового акта.
Оставшиеся пробелы
Важным вопросом управления жилым комплексом является экономическая обоснованность размера платы, взимаемой с собственников за обслуживание имущества, находящегося в долевой собственности, а также иного имущества, которым собственники владеют и пользуются. Безусловно, на собственников недвижимого имущества должна быть возложена обязанность по своевременному и полному внесению платы за обслуживание жилого комплекса. При этом такая плата жилого комплекса подлежит выделению в качестве отдельного института в рамках указанного законопроекта, что позволит с максимальной степенью определенности зафиксировать размер финансовых обязательств собственников недвижимого имущества жилого комплекса.
В законопроекте не учтен порядок использования ГИС ЖКХ и региональных информационных систем для проведения общих собраний собственников, принятия решений и размещения документов. Учитывая тенденции цифровизации строительной отрасли и ЖКХ, а также специфику территориального размещения малоэтажных жилых комплексов, использование современных средств взаимосвязи участников определенного сообщества, особенно государственной платформы, не вызывает сомнений.
Положения законопроекта не определяют состав общего имущества жилого комплекса. Безусловно, соответствующий перечень видов объектов должен быть установлен на уровне федерального закона, что будет способствовать упорядочению регулируемых отношений и назначению экономически обоснованного размера платы за содержание жилого комплекса.
Спорные моменты
Законопроектом предложен порядок определения долей собственников при управлении общим имуществом из расчета площади имущества, находящегося в собственности. Но с таким подходом сложно согласиться, так как размеры земельных участков и домов могут сильно разниться. На вопрос, почему размер, например, земельного участка должен напрямую влиять на размер платы за содержание общего имущества, ответа нет. Среди возможных альтернатив есть предложения отталкиваться не от площади недвижимости, а от количества объектов в собственности: только земельный участок или земельный участок и дом, или квартира
Законопроект пока не определяет систему допуска на рынок управления комплексами объектов ИЖС управляющих компаний. Обсуждаются две системы — государственное лицензирование и саморегулирование. Каждая из них имеет свои плюсы и минусы. Вопрос остается открытым.
Системный подход
Отдельные вопросы регулирования управления малоэтажными жилищными комплексами выходят за пределы градостроительного и жилищного законодательства. В целях комплексной и системной доработки законотворческой инициативы в Минстрое России создана межведомственная рабочая группа для работы над законопроектом с участием представителей комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ и заинтересованных федеральных органов исполнительной власти.
Представителям федеральных органов власти предстоит проработать совокупность норм Гражданского, Градостроительного, Жилищного, Земельного кодексов, закона о долевом строительстве
Отдельное внимание уделяется вопросам налогообложения, в частности, целесообразно освободить от налога на имущество собственников общего имущества в жилом комплексе.
Проект федерального закона «О жилых комплексах, управлении общим имуществом жилых комплексов» направлен на реализацию постановления Конституционного суда РФ от 28 декабря 2021 г.
Источник
Ещё по теме
28 марта 2024 10:10
Потенциал рынка стандартных КДК — не менее 1 800 000 м³ в год
Ассоциация Деревянного Домостроения разработала и представила в Совете Федерации РФ «дорожную карту» по продвижению рынка стандартных клееных деревянных конструкций, автор — директор
27 марта 2024 09:30
Деревянные многоэтажки: станет ли такое строительство массовым в России
После принятия норм строительство деревянных многоэтажек может вырасти в арифметической прогрессии. В первую очередь это возможно на Севере и в Сибири, но деревянные многоэтажки можно использовать и при расселении из аварийного фонда. Эксперты Ассоциации Деревянного Домостроения в интервью РБК.
26 марта 2024 10:50
Деревянный минимализм Нарьян-Мару из Москвы
Обладателем специальной премии Ассоциации Деревянного Домостроения архитектурно-градостроительного конкурса «ДЕРЕВЯННЫЙ МИНИМАЛИЗМ УЛИЦЫ СМИДОВИЧА»
26 марта 2024 09:20
CLT Development и АРХИWOOD объявили о начале сборки CLT-дома
Компания CLT Development, входящая в Группу АФК «Система», и компания АРХИWOOD в конце прошлого года подписали соглашение о сотрудничестве, нацеленное на совместную реализацию проектов в области деревянного домостроения в России. Стороны объединят свои усилия в строительстве объектов с использованием технологий и КДК.
25 марта 2024 11:10
«Рослесинфорг» оценил долю деревянных домов в ИЖС в 30-35 %
В 2023 году доля деревянных домов в структуре ИЖС составила
25 марта 2024 09:40
Потенциал рынка стандартных КДК: регионы Дальнего Востока и Арктики
Ассоциация Деревянного Домостроения разработала и представила в Совете Федерации РФ «дорожную карту» по продвижению рынка стандартных клееных деревянных конструкций, автор — директор
22 марта 2024 13:30
«ГусПар» — рекордсмен мира по количеству профилей из дерева в коммерческой продаже
Российская Группа компаний «ГусПар» во главе с Генеральным директором Парамоновым Ярославом Игоревичем, подтвердила свое лидерство по количеству видов профилей из дерева. На момент регистрации рекорда их количество составило 2 144 938 видов. Вся продукция разработана, произведена и защищена авторскими и патентными правами в России.
22 марта 2024 09:20
Специальную премию фестиваля «АрхБухта» получил объект «Я в домике»
Премию фестиваля «АрхБухта 2024», который прошел на Байкале, Ассоциация Деревянного Домостроения вручила объекту Новосибирской команды «Кислотека» за смелость формы и разнообразие типов использованных деревянных материалов, сложность деревянного конструктива, сообщил член жюри фестиваля, член Правления Ассоциации Евгений Макаренко.
21 марта 2024 11:35
«Деревянное домостроение без границ» на Scandic Construction
Большая делегация Ассоциация Деревянного Домостроения в рамках программы промышленного туризма «Деревянное домостроение без границ» посетила высокотехнологичное производство компании Scandic Construction в Ленинградской области. Фоторепортаж.
21 марта 2024 09:30
Потенциал рынка стандартных КДК: торговые сети, работа с инженерами и архитекторами
Ассоциация Деревянного Домостроения разработала и представила в Совете Федерации РФ «дорожную карту» по продвижению рынка стандартных клееных деревянных конструкций, автор — директор