Сам себе строитель

Видео репортажа

По данным Минстроя России, по итогам 2021 года в стране было введено в строй 92,6 миллиона квадратных метров жилья. Из всего объема построенного жилья, многоквартирные дома составили 43,5 млн кв. м, а индивидуальные жилые дома — 49,1 млн кв. м. С перевесом почти в 6 миллионов семей, россияне выбирали как цель, не квартиру в многоэтажном бетонном «человейнике», а свой дом. Горожане уезжают из мегаполисов. Урбанисты насторожились, и заняли оборонительную позицию. У них деньги утекают буквально из рук.

Александр Клюев, научный руководитель ЦНИИП Минстроя РФ:

– Инвестор во главе. На острие интереса, на острие политики этого дела. СКЛ Девелопер, подрядчик и инвестор могут совмещаться в одном лице. Троица такая получается и далеко не святая. И они будут специально возбуждать и обеспечивать крайний дефицит земель. Сознательно! Дорогую землю вследствие такого дефицита. Дефицита инфраструктурного обеспечения. То есть, всячески показывать, что развиваться вширь — это очень плохо, невыгодно. Значительно удобнее делать общественный транспорт на одном небольшом участке построить все. Лучше всего 30-40 этажей, что, кстати, в Москве и Подмосковье активно делается, и в ряде других регионов. На бывших полях выделены СКЛ участки по 20-40-50 га и на них строятся сверхплотные сгустки сорокаэтажных домов. Оттуда ни выбраться, и ни выехать!

Жить в городе становится не удобно, не выгодно. Дорого. Застройщики закручивают цены на квадратные метры вверх. В новых экономических реалиях россияне возвращаются к традиционной системе ценностей, в основе которой лежит простой принцип — мой дом, моя семья, моя крепость. Повсеместно, вокруг больших и малых городов кипит стройка-самостройка. Граждане самостоятельно возводят одноэтажную страну, зачастую без инфраструктуры, без коммуникаций, без проектов, и без денег.

Выбиваясь из последних сил, выкладывая из карманов все, что «нажито непосильным трудом», залезая в кредиты, и продавая городские квартиры, люди возводят заветные квадратные метры «загородного жилья».

Екатерина Боритко, владелица участка ИЖС:

– В «человейнике», это же, невозможно. Да, материально было тяжело «поднять» проект по строительству, себе отказываешь, чтобы сделать что-то, но ты понимаешь во что ты вкладываешься — это свое, это надолго, это детям.

Элина Сахарова, владелица участка ИЖС:

– Жить надо свободно, жить надо «на земле». Мы хотим жить не только в этой коробке, в квартире. Хочется огород, кур, коров. Кур бы завела, кроликов. Козу — козу бы да, завела!

Доходы у большинства населения в стране мизерные. И потому люди вынуждены нанимать «серые» бригады строителей, которые, по оценкам специалистов, сейчас контролируют более 70 процентов частных подрядов. Что делают власти для того, чтобы «навести порядок» в сфере ИЖС, индивидуального жилищного строительства? Вопреки логике, никто «наверху» не спешит взять на себя ответственность за расходы по подготовке участков, прокладке коммуникаций, дорог и созданию инфраструктуры для развития ИЖС. Вместо этого нам предлагают программы льготного субсидирования. Первая, «пилотная» версия программы поддержки покупателей и производителей деревянных домов для ИЖС была опробована еще в 2018 году, и подразумевала государственную субсидию на кредиты для частных застройщиков в размере 5 процентов.

Вадим Фидаров, директор по работе с госорганами Ассоциации Деревянного Домостроения, член правительственной комиссии по развитию лесного комплекса, директор Московского представительства компании «ТАМАК»:

– Предполагался механизм реализации ее через банки. Для чего это делалось? В любом случае клиентам требуются кредитные ресурсы, во-первых. Во-вторых, банку проще осуществлять администрирование этих субсидий. И была попытка сделать такой механизм. Но по факту присоединился один только банк к этой программе. И достаточно мало проектов было реализовано, потому что, во-первых, был срок очень короткий — до конца года. А по факту заработала ипотека в августе, и она работала до конца года, до декабря, а после этого ставка должна была повыситься опять на 5 %.

Государство на старте программы обещало продлить субсидирование ставки, однако у банкиров и производителей не было уверенности в том, что это будет реализовано, объясняет Вадим Фидаров. В 2019 программу доработали. Второй подход предполагал субсидирование первоначального взноса, что открывало возможность использования компенсаций в «длинных кредитах» и единовременное, гарантированное получение субсидий. Однако банки и на этот раз не захотели участвовать в программе, опасаясь штрафов за невыполнение планов по объему сделок в денежном выражении. Третий подход «к непокоренному снаряду», сделал премьер Михаил Мишустин. Он поручил Министерству промышленности и торговли, Министерству финансов, Минстрою и финансовому институту развития в жилищной сфере ДОМ.РФ разработать наконец, «системные меры поддержки строительства жилья с использованием готовых домокомплектов». Вадим Фидаров просит не называть это «деревянной ипотекой».

Вадим Фидаров, директор по работе с госорганами Ассоциации Деревянного Домостроения, член правительственной комиссии по развитию лесного комплекса, директор Московского представительства компании «ТАМАК»:

– На самом деле это субсидирование, приобретение домокомплектов, произведенных индустриальным способом. Ипотека — это нечто связанное с приобретением дома за кредитный ресурс на большой срок. Когда дом передается в залог. Здесь речь идет о приобретении только домокомплекта, и государство планирует именно субсидию, чтобы развить промышленность этих домокомплектов, которые производятся индустриальным способом. Размер субсидии составляет 10 % от стоимости домокомплекта, но домокомплект не может превышать сумму 3,5 млн. рублей. Почему это сделано? С позиции Минпромторга субсидии должны выдаваться на дома для менее платежеспособных слоев населения, для небогатых людей, чтобы им было больше возможности приобрести качественное жилье, качественный дом построить.

Создание комфортных условий для застройщиков без увеличения реальных доходов населения, вряд ли приведет к взрывному росту частного домостроения. Когда будет исчерпан потенциал платежеспособного спроса на «второй дом» у относительно богатых жителей мегаполисов не знает никто. А вот предположить, что «вторая волна» малоэтажного строительства будет слабее, без создания комплексных инфраструктурных проектов, построенных вокруг центров с новыми рабочими местами в регионах, можно уже сейчас, с достаточной долей вероятности. И программы субсидирования, которые развивают власти, могут и не сработать. Даже не смотря на отмену кабалы на строительство только у «аккредитованных» застройщиков, субсидии и возможности строить самостоятельно, хозспособом. Все равно «на круг» получается дорого. Не добавляет уверенности заемщикам, и перспектива потерять работу в кризис.

Игорь Руденко, руководитель ипотечных продуктов банка ДОМ.РФ:

– На сегодняшний день существует ряд программ на ИЖС, которые распространяются на домокомплекты. К ним относится и семейная ипотека, льготная ипотека, IT-ипотека. В середине этого года мы запустили продукт, который также имеет признаки льготной ипотеки «своими силами» и распространяется на домокомплекты. Преимущество этого продукта и отличительная особенность в том, что для стройки не требуется специализированный подрядчик. Сам гражданин может своими силами построить дом без привлечения сторонних подрядчиков. В принципе, да, это тот самый хозспособ, только немножко модифицированный, потому что использование домокомплектов, позволяет, прежде всего, быстро построить дом. Банк получает ликвидный залог, гражданин получает жилище. Средний срок строительства составляет 2-6 месяцев.

По оценке Игоря Руденко, сейчас в стране работают около 10 крупных компаний, которые производят дома «заводским способом». В роли дистрибьютеров этого продукта выступают многочисленные строительные площадки. Такие домокомплекты отличает то, что они сделаны с соблюдением всех действующих СНИПов, и это гарантия для банков и заемщиков, что дом для ИЖС будет действительно качественным и его не сдует с фундамента в первую же зиму.

Игорь Руденко, руководитель ипотечных продуктов банка ДОМ.РФ:

– По программе на домокомплект, минимальный первоначальный взнос от 15 %, срок кредита до 30 лет, ставка 6,3 % — очень низкая ставка. Сумма кредита для Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области до 12 миллионов, для остальных регионов 6 миллионов. Важная особенность этой программы в том, что банк не требует залога дополнительного. По факту выдает настоящий ипотечный кредит без привлечения дополнительного залога. Кредит можно оформить на приобретение земли или на стройку, то есть, в одном лоте земля плюс дома. Либо если уже есть своя земля, а необходимы средства только для дома — пожалуйста.

Считаем в рублях и процентах. Кредит выданный на домокомплект в размере, например 5 миллионов, на 15 лет под первоначальный взнос 15 процентов по переплате обойдется, приблизительно в два раза дешевле, чем кредит по стандартной ипотечной программе. Да, в этой программе есть и преимущества: деньги выдаются сразу, а не отдельными траншами. Это позволяет закупить все необходимые материалы сразу. В условиях, когда цены скачут как зайчики на полянке, это немаловажно.

Игорь Руденко, руководитель ипотечных продуктов банка ДОМ.РФ:

– Ежемесячный платеж будет ниже порядка на 13 тысяч рублей и в среднем составит 35-40 рублей на весь срок кредита. Это главное преимущество. Второе преимущество, не менее важное — отсутствие залога в таком виде кредита. Когда мы говорим про дополнительный залог, имеется в виду, что гражданин не приносит в банк свою квартиру, машину или что-то другое. По факту в залог идет то, что кредитуется. Если есть своя земля, она уйдет в залог. Если земли нет, идет целый лот — и земля, и дом будущий.

Игорь Руденко приводит цифры: за первое полугодие в банк за займами на строительство ИЖС обратились 400 россиян. Возможно по итогам года, цифра изменится. А пока, больше всего заявок поступило из Москвы и Московской области, Питера и Ленинградской области, а также из Татарстана. Предварительная сумма выданных кредитов сейчас составляет около полутора миллиардов рублей.

Игорь Руденко, руководитель ипотечных продуктов банка ДОМ.РФ:

– У нас примерно 60 % заемщиков люди, состоящие в браке. У половины из них есть дети. Средний возраст заемщика составляет примерно 38 лет. И 80 % всех заемщиков это люди с высшим образованием. По платежеспособности разные люди. Доходы у всех разные. Мы стараемся выдать ипотеку всем гражданам, обратившимся к нам.

Выгодно? Или не выгодно пользоваться новыми программами? Это предстоит решать каждому самостоятельно, но не стоит забывать о том, что пишут «мелким шрифтом». В частности, о необходимости страховок и затрат на обслуживание кредита. Да, при строительстве своими силами, тем самым хозспососбом, есть возможность сэкономить на услугах строителей, и часть работ выполнить самостоятельно. Однако для людей без навыков, опыта, а порой и без специального образования, такая тактика строительства дома ИЖС все равно может привести к долгострою. То есть опять к тому, от чего изначально пытались уйти.

Григорий Цыпин, владелец участка ИЖС:

– ИЖС — это такая история, когда кто на что горазд. Государство должно структурно организовать строительство. Я имею в виду помощь. Может быть начиная даже с дизайн проектов, разобраться, как и что. Как городской житель, я могу сказать, что ты уже наделал кучу ошибок, когда выбирал проект. Затем кучу ошибок, когда начал строиться... И так далее.

Григорий Цыпин — частный застройщик из Ленинградской области. Ранее мы уже рассказывали, как в нескольких поселках области на землях ИЖС, предназначенных для «комплексной малоэтажной застройки», дороги оказались в частной собственности. И это далеко не все проблемы, которые пришлось решать владельцам участков для ИЖС как в этом, так и во многих других проектах малоэтажной застройки ИЖС.

Григорий Цыпин, владелец участка ИЖС:

– С одной стороны, это был любопытный опыт, а с другой стороны, это очень «затратный» опыт. Государство могло бы здесь поучаствовать. Я уже не говорю про дороги, газ и прочую инфраструктуру, которая могла бы способствовать этому бурному развитию загородного домостроения.

Александр Клюев, научный руководитель ЦНИИП Минстроя РФ:

– Сейчас я имею возможность жить хоть на небольшом, но на своем участке, в отдельном доме. Я действительно чувствую, насколько это все интереснее и лучше. Прекрасные районы есть везде. Посмотрите на Белгородскую область. Мы там в 2000-х годах начинали деятельность по продлению идеологии индивидуального жилищного строительства. Прекрасно получилось. Во многих регионах, кстати, это и сейчас делается. А такие территории, как Курская, Орловская области, там прекрасно все. Дороги, магистрали, М-11, туда-сюда. Куда хочешь, туда и поехал. Жилища и города имеют право, а на самом деле обязаны, быть перед человеком раскиданным, архипелажным. Должна быть сплошная система населенных пунктов!

Если внимательно приглядеться к тому как построены дома в многих деревнях и поселках в стране, в глаза бросаются типовые одноэтажные двухсемейки. Проект строительства таких домов и материалы, которые для этого необходимы, были разработаны и одобрены отраслевыми НИИ еще во времена СССР. Плавное понижение этажности с 9-12 в городах, до двух трех этажей в пригороде и одного этажа в сельской местности, были частью комплексной программы застройки территорий. Квартиры в таких домах выделяли бесплатно местные коллективные хозяйства и сельские советы людям, которые отработали в хозяйствах несколько лет.

Александр Клюев, научный руководитель ЦНИИП Минстроя РФ:

– Это не является секретом. СКЛ Советский Союз в последние годы с лозунгом: «Семье — квартиру», — он, на самом деле, в последние годы был преобразован, расширен. «Семье — квартиру или дом», — откуда, собственно, эти постановления ЦК и Совмина. «О развитии индивидуального жилищного строительства» и появились. Тогда я был зампредом Госгражданстроя, как раз этим и занимался. Мы понимали, что нельзя страну гигантскую засунуть в многоэтажные коробки. Мы уж не говорим про Среднюю Азию, где максимально поощрялось это индивидуальное жилищное строительство, хотя тоже были колоссальные проблемы, потому что, тот же Ташкент вдруг, решил себя сплотить и поставить шестнадцатиэтажные дома. Это был еще проект 1987 года. Все перебороли тогда сверху именно. Твердое решение — нет! Забирайте хлопковые территории и силой отводите под жилье. Это сделали. Поэтому, кстати, Узбекистан мягче всех прошел эти сложности.

Во времена СССР для строительства малоэтажных «двухсемеек» использовали кирпичи и бетонные блоки, которые производили местные ДСК. Быстро. Практично. Не дорого. Сейчас система местных домостроительных комбинатов разрушена. Из чего строить жилье? Вадим Фидаров считает одним из перспективных материалов для строительства, клееные деревянные конструкции. Это несущие балки, собранные из длинных, «сращенных» между собой досок. Для того что бы изготовить один куб такой конструкции в наших условиях, нужно всего лишь 1,4 куба пиломатериалов. Участники отрасли уже разработали свод правил и сортамент. Нужны ГОСТы и утверждение строительных правил для того, чтобы такие материалы использовать массово и повсеместно.

Вадим Фидаров, директор по работе с госорганами Ассоциации Деревянного Домостроения, член правительственной комиссии по развитию лесного комплекса, директор Московского представительства компании «ТАМАК»:

– Почему мы всё время говорим про деревянные конструкции? Почему не металл, почему не бетон? Потому, что, во-первых, древесина — это единственный возобновляемый ресурс, строительный материал, причем, быстро возобновляемый. Если говорить о плантационном выращивании, то достаточно 30-35 лет, и уже древесину можно пускать в переработку. Во-вторых, у нас большой лесной массив. Если сравнить с Западом, те же 5 стран, которые я назвал: Германия, Австрия, Чехия, Швейцария, Италия, то сравнительно в относительном масштабе, это примерно 11 миллионов квадратных метров лесов. При этом у них конструкционная клееная древесина производится в районе 7 миллионов кубов.

Для сравнения, при наших площадях лесных угодий, которые составляют приблизительно 500 миллионов гектаров, даже если убрать половину объемов производства, в России сейчас потребление конструкционной древесины в 7-8 раз меньше, чем в этих 5 странах. В Советское время, и в начале 90-х, напоминает Вадим Фидаров, упор был сделан на сталь и бетон, потому что тогда это был вызов времени. Но сейчас ситуация изменилась.

Вадим Фидаров, директор по работе с госорганами Ассоциации Деревянного Домостроения, член правительственной комиссии по развитию лесного комплекса, директор Московского представительства компании «ТАМАК»:

– Мы видим, что потенциал деревянных конструкций очень высокий, и очень много, где они недоиспользованы: в строительстве складов, в сельском хозяйстве, в химической промышленности, где стойкость к агрессивной среде, арены, большепролетные конструкции, стадионы, с перекрытием до 100 метров, торговые центры. Потом стоимость утилизации или демонтажа конструкций гораздо ниже, чем бетонных или металлических. Большой потенциал — это многоэтажное строительство. Сейчас большая работа проводится как раз ФАУ «ФЦС» и Минстроем совместно с Ассоциацией Деревянного Домостроения. Сделали дорожную карту, по которой предполагается проведение серии НИОКРов, серия НИРов и стандартизации с тем, чтобы облегчить и разрешить использование ЛВЛ-бруса в многоэтажном строительстве до 12-и этажей. Эта программа утверждена до 24-го года, и это большой прорыв.

В условии экономической турбулентности, когда Западные компании массово бегут из страны и сворачивают свои производства строительных материалов в России, ориентация на удовлетворение внутреннего спроса самая актуальная задача. Люксовый сегмент сокращается, а запрос на недорогое, качественное жилье держится стабильно и даже растет, говорят специалисты. И государству при планировании тактики развития промышленных площадок и логистических цепочек, неизбежно придется задуматься, и о софинасировании строительства инфраструктуры на площадках для ИЖС.

Вадим Фидаров, директор по работе с госорганами Ассоциации Деревянного Домостроения, член правительственной комиссии по развитию лесного комплекса, директор Московского представительства компании «ТАМАК»:

– Выйти на качественное строительство, чтобы эти территории были обеспечены социальной, дорожной, транспортной инфраструктурой, нужно исповедовать проекты комплексного освоения территории. Но по факту многие субъекты смотрят на то, чтобы было субсидирование этой инфраструктуры за счет государства, или хотя бы частично. И такие программы есть, например, «Стимул». В прошлые годы оно не срабатывало именно для «малоэтажки», потому что многоэтажка выиграла по показателям эффективности. На вложенный рубль больше квадратных метров было. Сейчас Минстрой с ДОМ.РФ внесли поправки, где уже выделяется субсидирование малоэтажки в отдельную подпрограмму. И весь вопрос будет сейчас от наполнения деньгами этой программ, и конечно, регионы ждут, чтобы это финансирование было за счет государства. Тогда создается площадка, куда могут быть приглашены застройщики, подрядчики. И уже конечному потребителю не надо будет переплачивать за эту структуру.

Григорий Цыпин, владелец участка ИЖС:

Кто должен взять на себя расходы на строительство инфраструктуры? Частник-застройщик или государство? Вопрос не однозначный. Тут надо решать в самом начале, как говорится «на берегу», кто должен это делать. Я считаю, что мы сейчас брошены в это «бурное плавание» каждый сам за себя. Мы платим налоги, соблюдаем законы, хотелось-бы, чтобы  и «на той стороне» задумались. Есть маленькие дела, которые не всем там интересны. Крымский мост, это супер, а вот твой маленький дом в пригороде Петербурга, это тоже часть КОРР Национальной идеи? ГРИГОРИЙ Конечно! Ведь сейчас наши дети смотрят на нас: где мы лицемерим, а где не лицемерим. И делают выводы. Они же будут строить дальнейшую Россию.

В Новой экономической реальности мы только нащупываем правила, по которым, будем жить дальше. И от того, насколько эта работа будет сделана без ошибок, как это было 30 лет назад, зависит какую страну мы оставим нашим детям. Пока происходящее больше напоминает чистое поле, по которому государство катает пробные шары с ипотекой, льготным субсидированием и так далее. Полумерами не обойтись. Нужен четкий план стимулирования ИЖС. И четко прописанные обязательства сторон. А вот как раз этого, с точки зрения рядовых граждан, пока не видно.