Опять тупик?

Программа Минстроя по введению стандартов посёлков и типовых проектов ИЖС: комментарии экспертов.

О необходимости более внятной поддержки индивидуального жилищного строительства Президент России Владимир Путин заявил в февральском Послании Федеральному Собранию, сказав, что семьи должны получить возможность не только покупать готовое жильё, но и строить свой дом на своей земле. «Правительство и ЦБ должны разработать удобные, и, главное, доступные финансовые инструменты для поддержки ИЖС, поскольку эта сфера не охвачена сегодня ипотекой», — отметил он.
  
Напутственный посыл главы государства для развития отрасли вскоре был трансформирован в конкретное поручение премьера Дмитрия Медведева ряду министерств и ведомств совместно с Центробанком разработать и представить в кабмин проект программы поддержки ИЖС, а также предложения по стимулированию ипотечного кредитования в этой сфере.

В апреле зампред Правительства Виталий Мутко уточнил задание: Центробанк, Минфин, Минстрой и Минэкономразвития должны сконцентрировать в проекте все меры поддержки, оказываемые в рамках различных программ, а также мероприятия по созданию финансовых инструментов, в том числе кредитных. Апробацию таких инструментов вице-премьер поручил провести в рамках пилотных проектов в Липецкой области и других регионах.

Как следует из ответа министерства экономического развития на запрос «Парламентской газеты», поручение премьера выполнено — проект программы разработан.

«Минэкономразвития России получен на согласование от Минстроя России проект программы поддержки индивидуального жилищного строительства. В настоящий момент он рассматривается профильными департаментами министерства. После согласования всеми ФОИВами проект будет направлен в Правительство Российской Федерации», — сообщили в пресс-службе министерства.

Согласно проекту программы, Минстрой разработал стандарт посёлка ИЖС повторного применения, который будет включать, в том числе, требования к типу строения. Мера позволит при строительстве дома не только сэкономить на проекте, который можно будет использовать вторично, но и при возведении типовой школы или детсада. Минэкономразвития, в свою очередь, предлагает внедрить механизм софинансирования регионам расходов граждан на подведение коммуникаций к земельным участкам под ИЖС.

Генеральный директор Ассоциации деревянного домостроения Олег Панитков подтвердил, что в отношении школ и детских садов и сейчас действует такой порядок – проекты должны быть внесены в «Реестр типовой проектной документации Минстроя РФ», а вот проекты типовых посёлков называет бредом.

«Главное - никакой экономии не получится. Вообще, патологическая вера, что типовой проектирование приведёт к какой-то глобальной экономии, на мой взгляд, это в корне не верно. Например, проект ФОКа в Череповце: с учётом проектирования он оказался на 15% дешевле типового, - сообщил Олег Панитков. Тем более – поселок, проект должен учитывать массу нюансов, и даже в Советское время до этого не доходило.

С другой стороны, очевидно, с какой целью разрабатываются стандарты. В проекте программы поддержки индивидуального жилищного строительства Минстрой предлагает механизмы выравнивания процентной ставки по ипотечным кредитам при приобретении или строительстве индивидуального жилья с условиями приобретения в ипотеку жилья в многоквартирном доме. Субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам на ИЖС также могут стать частью программы.

Комментируя инициативу Кабмина, председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заметил, что в настоящее время банки неохотно кредитуют индивидуальное строительство, так как отсутствуют чёткие стандарты ИЖС.

«Сейчас таких стандартов практически нет, и для того чтобы рынок ИЖС развивался более активно, нужно разработать определённые критерии, в том числе и в сфере безопасности. Например, сегодня не совсем понятно, что можно отнести к ИЖС? Дворец высотой 20 метров, построенный с нарушением всех правил строительства, или речь всё-таки идёт о других параметрах? К тому же необходимо уточнить статус земли под ИЖС, чтобы банки могли получать более ликвидный залог и, в конце концов, снижать ставки», — пояснил депутат.

Существуют и более пессимистичные мнения.  Ипотека на частные деревянные дома, вряд ли поможет выполнению задач нацпроекта «Жилье и городская среда», по которому с 2024 года должно вводиться в эксплуатацию не менее 120 млн кв. м жилья ежегодно, считает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.

«Можно обратиться к существующему ипотечному кредитованию загородной недвижимости, - рассуждает Максим Ельцов. - Это крайне сложный рынок для банков, на нем нет типичных объектов, они все с какими-то «подводными камнями» и их невозможно нормально оценить, невозможно продать в случае дефолта заемщика».

При этом, добавляет эксперт, загородное жилье чаще приобретается как второй объект, то есть, заемщик не будет держаться за дом «всеми руками» и при первых же трудностях прекратит гашение кредита.

Для строительных же организаций введение стандартов поселков и типовых проектов ИЖС участие в государственной программе, предлагаемой Минстроем, может стать практически заградительной мерой. Для того, чтобы проект был внесен в реестр повторного применения, объект должен быть построен и пройти все необходимые государственные экспертизы, и все это происходит за счет самого застройщика. На рынке загородной недвижимости сегодня не присутствуют настолько крупные игроки, способные проектировать и строить целые поселки с необходимой социальной инфраструктурой за свой счет, даже с учетом софинансирования со стороны региональных властей подвода коммуникаций.

Если данный вопрос не будет учтен в программе, наказ Президента России, поручения Премьера и зампреда Правительства рискуют воплотиться в очередной раз в бесполезный невостребованный всего лишь документ. Индустриальные амбиции Минстроя по освоению рынка ИЖС в стране вполне понятны, но для начала его необходимо развить. Пока неизвестны все нюансы и положения программы, рынок – в ожидании.