Люди хотят жить в частных домах, а покупают квартиры

Без развитого и современного сектора строительства индивидуального домостроения России никогда не решить жилищную проблему. Сегодня такой рынок в стране существует, но находится в состоянии формирования, и пока этот процесс происходит и медленно, и трудно. Между тем, условия для его превращения в цивилизованный существуют, есть и достаточно большой спрос, и адекватное ему предложение. Чего же в таком случае не хватает для того, чтобы этот сегмент начал быстро и успешно развиваться?

Рынок, который гуляет сам по себе

Сегодня доля ИЖС в объеме нового строительства приближается к половине. После периода стагнации этот сектор стал уверенно расти. Согласно прогнозу, если удастся внедрить в него ипотечное кредитование, он может вырасти в ближайшие годы в 2-2,5 раза.

Пока же объем ипотечного предложения для ИЖС крайне незначителен. Во многом это вызвано крайне большим недоверием, который царит на этом рынке. Заказчики-банки и строители не верят друг другу, это в свою очередь влечет очень высокие риски для кредитования.

Надо понимать, что рынок ИЖС очень нестабильный, на нем крайне не хватает профессиональных игроков, зачастую за дело берутся весьма сомнительные бригады с неясным никому, а подчас и им самим, уровнем компетенции. Все это в конечном итоге ведет к росту затрат.

Сегодня на рынке ИЖС не существует системного подхода, мало подрядчиков, с которыми можно выстраивать долгосрочные и стабильные отношения. Зато есть множество бригад, которые кочуют от одного заказчика к другому. Многие из них существуют до того момента, пока для них не заканчивается поток клиентов, после чего они распадаются и их можно искать с ветром в поле. Это означает, что за качество работ нет никакой реальной ответственности.

Разумеется, банкам такая модель не подходит. Это не означает, что сектор совсем ими не кредитуется. Банки (по крайней мере, некоторые из них) пытаются разрабатывать свои инструменты. Чаще всего кредиты выдаются тогда, когда подрядчик и заказчик приходят к банкирам и на пальцах объясняют, что за проект хотят реализовать. Если удается убедить, то получают деньги. Однако условия вряд ли можно назвать очень привлекательными. Обычно это кредит под высокий процент (14 %), при этом заказчик должен обладать собственными средствами для выполнения первого этапа работ, а таких не очень много.

Стоит ли говорить, что подобный подход не может носить массовый характер, быть поставлен на поток — а лишь в этом случае ипотека становится доступной.

Рынку требуется не только ипотека, но и передовые технологии, стандартизация производства домов. В России нет четкого конструктивного каркаса для их строительства, зато есть неоправданное многообразие приемов и конструкций по их сборке, превалирует импровизация при проектировании и строительстве. У нас нет даже обоснованных критериев при выборе основного материала, из которого они сооружаются.

Такая ситуация не устраивает не только банки, но и будущих домовладельцев. С одной стороны, предложений построить дом много, но они обычно не стандартизированы и покупатель просто в растерянности, не зная, что выбрать. Как это у нас обычно случается, чаще всего он ориентируется на низкую цену. Но низкая цена — это как правило и низкое качество, и через какое-то время жилец начинает сильно жалеть, что поддался такому соблазну.

Дом — это сложная инженерная конструкция, чтобы он был долговечен и при этом комфортен для проживания, в нем используются непростые технологии, а о них далеко не всегда известно большинству строителей.

Что же получается в итоге? Будущие домовладельцы редко обращаются к специализированным профессиональным компаниям, предпочитая случайные бригады; не прибегают к услугам архитекторов, зачастую сами выступая в их роли. Недостаточно развито территориальное планирование таких поселков. Все это ведет к тому, что такая недвижимость пользуется слабым спросом на вторичным рынке, а значит, кредитной организации будет сложно реализовать свой залог. Вот они и предпочитают не связываться с этим рынком.

Спор камня с деревом

Изучение реального положения дел показывает, что камень и дерево при выборе материалов для частных домов используются примерно в равных долях, то есть 50 на 50. Правда и тут есть свои нюансы; в домах, которые относят к каменному строительству, могут применяться кирпичи, пеноблоки. В деревянном сегменте 65 % — это каркасное домостроение. Причем, его доля стабильно растет — с 10 % в 2010 году до нынешнего объема.

Согласно имеющимся прогнозам, каркасное деревянное домостроение превращается в одно из основных направлений на рынке ИЖС. В мире по этой технологии строят до 80 % деревянных домов. Анализ показывает, что, по крайней мере, до 2023 года этот сегмент будет расти.

Источник