Льготная ипотека на ИЖС в России не разогреет загородный рынок недвижимости

Согласно постановлению, программа позволит выдать около 15 000 кредитов на покупку и строительство частных домов. Общая сумма займов превысит 30 млрд рублей. По данным ДОМ.РФ, потенциальный спрос на ипотеку в ближайшие пять лет может вырасти в шесть раз и достичь более 100 000 кредитов ежегодно. Но пока на ипотеку на частные дома приходится менее 1 % от общего объема выдачи жилищных кредитов.

«Сбербанк» предлагает льготное кредитование ИЖС с минимальной ставкой 6,35 %. Основная ипотечная программа работает с весны 2020 года (ипотека на жилье в новостройках), теперь банк предлагает брать кредиты и на строительство частных домов.

Льготную ипотеку есть возможность получить при оформлении ИЖС по договору с подрядчиком или ИП, которое будет возводить жилье. Хотя в постановлении правительство были указаны 7 % годовых, «Сбер» не стал поднимать ставку до этого уровня, а сохранил значение в 6,55 %. А при условии электронной регистрации и страховки здоровья и жизни заемщика она составит и первом взносе более 20 % ставка упадет и до 6,35 %. И для ИЖС, и для квартир в новостройках оформить ипотеку на льготных условиях можно до 01.07.2022 года.

В числе первых присоединившихся к программе банков стала российская финансовая корпорация ДОМ.РФ. Согласно новым условиям программы, получатель ссуды может взять кредит на ИЖС, уже владея земельным участком или покупая его на льготных условиях в банке-заимодателе. На территории этого участка заемщик может строить новый дом и выплачивать кредит по минимальной ставке 5,95 %.

Льготное кредитование первоначально предназначалось только для клиентов, желающих стать владельцами жилья в новостройках. Максимальный заем для любого гражданина Российской Федерации в любом регионе — 3 миллиона рублей. Ипотека оформляется максимум на 20 лет, первый взнос — не менее 15 %. Для оформления необходимо предоставить справку по форме 2-НДФЛ или по форме кредитной организации. При оформлении ипотеки по внутреннему паспорту и СНИЛС первый взнос составляет от 35 до 40 %.

Участники рынка считают, что программа является «первым шагом» для разворота рынка в сторону роста, однако ждать быстрого и повального спроса на ипотеку не стоит. «В целом по России спрос на загородные дома увеличится, — говорит руководитель отдела загородной недвижимости офиса МИЭЛЬ «Сущевский» Татьяна Ананьева. — Но по Московскому региону увеличится не сильно, так как 3 млн рублей — мало для строительства или приобретения участка с подрядом в Москве или области. Это маленькая сумма, особенно учитывая рост цен на товары и строительные работы в нашем регионе».

«Сумма в 3 млн рублей действительно не так актуальна для Московского региона, — соглашается руководитель «Циан. Аналитика» Алексей Попов. — Здесь даже в относительно непрестижных восточных секторах (к примеру, вдоль Горьковского и Егорьевского шоссе) средняя цена дома с городским уровнем комфорта (наличием газа, водоснабжения и канализации) превышает 12 млн рублей. В пригороде «среднего» регионального центра (условных Пензы или Ижевска) полноценный дом сейчас стоит около 5-6 млн рублей, то есть 3-миллионный лимит является хотя и более привлекательным предложением [в отличие от Москвы], но не панацеей для моментального решения жилищного вопроса».

«Наиболее востребованными сейчас являются дома площадью 120-180 квадратных метров с отделкой хотя бы до уровня white box (промежуточным звеном между черновой и чистовой отделкой. — Forbes), — говорит заместитель генерального директора KASKAD Недвижимость Ольга Магилина. — Стоимость квадратного метра в таких домах составляет уже 130 000 рублей и более. Путем несложных вычислений получаем, что льготная ипотека на ИЖС могла бы подойти среднестатистическому покупателю дома в Московском регионе, но только если бы он был готов к 85%-ному первоначальному взносу». Программа подойдет покупателям, у которых есть большая часть средств, и как раз не хватает суммы в пределах 3 млн рублей, считает Ананьева.

Низкий кредитный лимит — не единственная проблема. В первую очередь, ипотека не предназначена для покупателей, намеревающихся строить дом своими силами. «Программа не распространяется на покупку участка земли без подряда — она предполагает либо приобретение готового дома, либо подряд на его строительство», — объясняет Таганов из «Инкома». Оформить льготный кредит можно на строительство частных домов либо покупку готовых объектов, но только у застройщиков, поясняет представитель пресс-службы ДОМ.РФ. Без договора с застройщиком ипотека не выдается.

Застройщик должен пройти сертификацию. «Мы реализовали механизм аккредитации застройщиков, в настоящий момент их количество превысило 1000 строительных компаний, — говорит директор розничных продуктов банка ДОМ.РФ Евгений Шитиков. — Для прохождения проверки застройщики должны работать не менее двух лет и иметь портфолио успешно реализованных проектов».

Как повлияет программа на рынок? По мнению экспертов, цены на земельные участки и ликвидные частные дома будут расти. Увеличение стоимости будет происходить в основном из-за дефицита земель и ликвидного предложения. Программа может подстегнуть рост, но пока опосредованно. «Программа льготной ипотеки на ИЖС косвенно повлияет на рост стоимости. Стоимость земли так и так растет, потому что участки заканчиваются. Близко к Москве, в пределах 30 километров, цены на участки точно будут расти. Те, что находятся подальше — под вопросом», — замечает Лещев.

В целом, опрошенные Forbes эксперты видят в запуске льготной ипотеки на ИЖС позитивный сигнал. «Население все больше осознает преимущества жизни за городом, — рассуждает Попов из Циана. — Развитие сервисов по доставке товаров и все большая автомобилизация усиливают процесс. За счет ажиотажного спроса 2020 года большинство доступных предложений индивидуальных домов на рынке было распродано и многие решились на строительство. Почти любые варианты льготирования предоставления ипотечных кредитов на загородное жилье будут востребованы».

Отсутствие предложения — одна из основных проблем загородного рынка. «В настоящее время мы видим минимальное число новых поселков в продаже, — рассказывает руководитель Аналитического центра Инком-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Это связано с высоким спросом прошлого года, когда наиболее ликвидные лоты были распроданы. Девелоперы не возводят новые объекты из-за отсутствия уверенности в последующем спросе. Введение программы льготной ипотеки на ИЖС может поменять структуру рынка и привлечь новых игроков в этот сегмент».

«Ипотека на ИЖС может решить достаточно острую задачу по застройке еще незастроенных участков, — заявляет Максим Лещев. — Мода на «удаленку» тоже способствует деурбанизации. В последующем это может простимулировать и развитие инфраструктуры, как инженерной, автомобильной, так и социальной и развлекательной».

Источник