Как удешевить частное строительство

Глава Минстроя Виталий Мутко анонсировал скорое появление госпрограммы поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Такое поручение дал Владимир Путин еще в своем послании Федеральному Собранию. Уже этим летом у частников, строящих свои дома, может появиться льготная кредитная программа, по которой ипотека будет выдаваться по облегченной схеме и по льготной ставке. О том, какие сейчас есть способы удешевить частное строительство, спросил Sobesednik.ru у генерального директора Ассоциации деревянного домостроения Олега Паниткова:

— Какие программы поддержки ИЖС действуют сейчас?

— Есть региональные программы. Например, в Белгородской области большая эффективно действующая программа с 1996 года. Запускается программа в Липецкой области. На федеральном уровне, к сожалению, пока только обсуждения, но, надеюсь, в ближайшее время они превратятся в документы.

— Есть же еще адресные меры поддержки для бюджетников?

— У бюджетников есть программа выделения бесплатных участков земли льготным категориям граждан по линии ДОМ.РФ. Хорошая инициатива, но это только земля, ее стоимость обычно половина от стоимости дома, а то и меньше — с учетом того, что люди должны построить общепоселковую инфраструктуру за свой счет. 

— А как человек сам может удешевить процесс домостроения? Воспользоваться акциями банков и компаний, сезонностью цен, использовать определенные материалы или что-то еще?

— Начну с сакраментальной фразы «скупой платит дважды», но в случае со строительством это — трижды, а то и четырежды. Причем это актуально не только для нашей страны, но и для зарубежья. Была такая интересная программа по «Би-би-си» — там съемочная группа отслеживала весь процесс строительства от начала и до конца, и практически в каждом проекте бюджет от 30% до 150% превышал заложенный. Поэтому мой первый совет: если нет денег, стройку лучше не начинать. В строительстве полумеры, недострои, некомпетентные рабочие, компромиссы в качестве материалов и работ приводят к значительным потерям и рискам.

Я бы рекомендовал потратить деньги на качественный проект, это небольшие по сравнению со строительством затраты, но они позволят избежать переделок, многих ошибок, позволят составить точные спецификации, что даст возможность определить четкую смету и адекватно сравнивать предложения подрядчиков, позволят понять действительно реальный бюджет. Причем я говорю не о проекте на десяти страницах или о картинке, скачанной из интернета с планировкой, а именно о полноценной рабочей документации: архитектурном проекте с привязкой, рабочем проекте с конструкциями и спецификациями, инженерными разделами.

— Главное — это не ошибиться с технологией?

— Как это ни странно, но дом «под ключ», готовый к проживанию, при прочих равных условиях по цене практически не зависит от выбранной технологии. Стоимость стен от общей стоимости дома составляет 15–20%, и даже кажущаяся значительная разница стоимости исходных материалов для стен в готовом доме приводит к одному знаменателю.

Например, дешевый кирпич сравниваем с клееным брусом: конечно, кирпич стоит дешевле как материал, но чтобы его превратить в стену, требуется раствор, хороший каменщик, много времени, также потребуется отделка фасада и отделка интерьера. Для ввода в эксплуатацию клееного бруса при, казалось бы, первоначально более высокой цене материала, потребуется значительно меньше усилий и материалов. Поэтому один из советов для адекватного сравнения предложения — считайте «под ключ».

— Какими силами лучше всего возводить дом — самому, обратиться в фирму или нанять вольную бригаду?

— Я рекомендую — первое — обращаться в компанию и — второе — заключать с ней договор «под ключ».

Как ни странно, у компании будет дешевле: компания покупает материалы оптом, не зависит от сезонных скачков цен, заинтересована выполнять работы в срок, не заинтересована в переделках, простоях, рекламациях. Строительство хозспособом ровно наоборот — там интерес в процессе, а не в результате, поэтому на круг стоимость и сроки увеличиваются в разы. Объяснение простое: у компаний вал клиентов, для них важна скорость и репутация, а для «шабашников» — наоборот, важно с клиента не «соскочить», пока у него есть деньги, и испариться, как только они у него заканчиваются или возникают проблемы.

Большие объемы строительства хозспособом характерны только для стран с недоступным кредитованием. В Европе тоже есть «экспериментаторы», но их не более 10%, в то время как у нас мы оцениваем «серый рынок» до 70%. При этом в Европе кредитование строительства идет под 2–4%, в России в ИЖС без субсидирования — 13–15%.

Почему договор «под ключ» в одной компании? Опять-таки, вероятнее всего, это будет дешевле. Например, развернуть стройгородок, пусть и состоящий из двух вагончиков — это затраты, их в любом случае включат в смету. Одно дело, если это будет только подрядчик на фундамент, другое дело, если это будет единый подрядчик. Есть и другие составляющие: оптимизация снабжения, утилизация отходов и так далее. Но основное даже не цена. Основное — один подрядчик знает, что и как делали его коллеги. Если же много подрядчиков, то может получиться детская игра, где один рисует ноги, другой тело и так далее — знаете, как обычно смешно получается.

— Подрядчики тоже ведь бывают разные.

— Как выбрать подрядчика? Первое — договор. Если договор на одной страничке, а все остальное — потом, то лучше подумать. Если смета к договору тоже на одной страничке и половины материалов нет или они только «имеются в виду» — то же самое.

Второе — это репутация компании, ее опыт (сколько лет на рынке), какие объекты реализованы, соответствуют ли они вашим запросам, есть ли собственное производство или полный штат сотрудников: архитекторы, инженеры, конструкторы в штате (это важно, так как говорит о том, что компания не исчезнет в одночасье), состояние счета, официальный оборот... Все эти факторы говорят о состоятельности компании. Но в первую очередь важны готовые объекты, культура организации стройки и, конечно, специалисты, с которыми вы общаетесь в процессе заключения договора.

Конечно, мы также рекомендуем обратить внимание на участие компании в профессиональных объединениях, наличие сертификатов у специалистов. Это также указывает на ответственность руководства и желание долгосрочной работы. Например, в Ассоциации деревянного домостроения есть Рейтинговая Аккредитация Деревянного Домостроения — независимая система оценки предприятий специалистами конкурирующих предприятий. Такой подход дает адекватную оценку и отсутствие возможности коррупции.

Автор статьи: Ахмирова Римма