ИЖС заходит в Москву

1 октября инвестиционный портал Москвы выставил на торги почти два десятка земельных участков в Восточном округе и ТиНАО под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Примечательно, что в одной только Новой Москве с начала года уже построили более 1,5 тысячи ИЖС-малоэтажек. С каждым годом желающих перебраться в свой дом становится все больше. Как реализовать их мечты в огромном мегаполисе? Cвыше трети выставленных в аренду городских квартир принадлежат москвичам, покидающим столицу. Большинство из них делают выбор в пользу жизни в малоэтажке.

Если быть точным, то таких арендодателей у нас сейчас 32  процента, сообщают риелторы. Причины отъезда самые разные — у кого-то учеба или работа за границей, у кого-то семейные обстоятельства. Но львиная доля — это те, кто хочет заняться бизнесом в провинции (24 %), и те, кто, выйдя на пенсию, переезжает жить на дачу, в деревню или ту же провинцию (35 %). Федеральная статистика голосует за малоэтажное строительство (МС) еще активнее: по опросам ВЦИОМ, две трети из нас (66 %) хотели бы жить не в «человейнике», а в частном доме.

Малоэтажкам нужны преференции

Но желания, как это часто бывает, расходятся с предоставляемыми возможностями. Если прочитать нацпроект «Жилье и городская среда», расписанный на 2019–2024 годы, под жильем там почти всегда подразумевается квартира в многоквартирном здании. Малоэтажки, блокированные и усадебные дома, составляющие основу любой развитой страны, практически не упомянуты.

Похожая картина — с подмосковным проектом «Жилье»: несмотря на публичные заявления областной власти о всесторонней поддержке МС, найти что-то конкретное и свежее в сети на этот счет довольно проблематично.

— Это действительно так, — соглашается президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева. — В свое время МС активно развивалось, присутствовало в текстах прошлых нацпроектов и очень внимательно учитывалось.

И если посмотреть структуру общего ввода жилья, 53 % в ней и сейчас составляют малоэтажки — то, что люди строят сами. Но почему-то государство не замечает эту сферу. И это несправедливо. Ведь на сегодня у нас есть все, чтобы развивать МС: большие территории, масса компаний, которые производят быстровозводимые конструкции для ИЖС... Как минимум 11 типов технологий на любой вкус и кошелек есть сейчас на рынке: несколько сотен заводов производят дома из  обычного и клееного бруса, из сборных и блочных конструкций, сэндвич-панелей и т. д. Даже банки стали потихоньку раскачиваться — два месяца назад появился наконец доступный ипотечный продукт для «индивидуалов»... Но все это, по мнению эксперта, требует обязательной поддержки со стороны власти.

— Земли на рынке много, но,  как правило, это участки без подряда, то есть без всякой инфраструктуры, — объясняет Елена Николаевна. — Крайне важно, чтобы в каждом субъекте РФ принимались комплексные программы в области коммунальной сферы с учетом развития МС, потому что если поселки будут тянуть коммуникации за свой счет, эти дома будут золотыми. И, разумеется, надо думать о «социалке», потому что школьный автобус между поселками еще можно запустить, а в садик за 10 километров ребенка не навозишься. Сюда же «подверстываются» медпункты, продуктовые магазины, места для досуга, общественный транспорт... Да если бы на уровне власти для малоэтажек в документах прописали те же преференции, что и для высотного строительства, МС начало бы развиваться семимильными шагами! В общем, задачу надо решать комплексно, потому что малоэтажное жилье — это не набор домов, это среда обитания. И город с областью тут должны действовать в единой связке — только тогда мечты большинства будут реализованы.

Следующая остановка — тупик

Урбанизация за счет одних лишь высоток — это путь в никуда, считает научный руководитель ЦНИИП Минстроя России Александр Кривов.

А уж он-то про урбанизацию знает все — как никак, был замминистра строительства и архитектуры СССР: — На самом деле построено много. В РФ 70 миллионов квартир и 55 миллионов семей. Но вот средняя площадь квартир в новостройках сейчас — 48 квадратных метров. А семей из одного или двух человек, на  которых они рассчитаны, — всего 30-40 процентов. Но большие квартиры в высотках строить невозможно. Скажем, по нормативам в 25-этажном доме должно быть четыре лифта плюс лестница, а площадь этажа по пожарным требованиям ограничена 450 «квадратами». В итоге на квартиры приходится примерно 210-250 «квадратов». Вот из них и нарезают 4-5 клетушек, потому что чем они меньше, тем их больше, и тем выгоднее они застройщику. И пока рынок не встанет или пока застройщика экономически или законодательно не заставят делать иначе, тот менять стратегию не будет. А вот  в малоэтажном формате, особенно безлифтовом, можно делать какие угодно квартиры. И именно этот формат может компенсировать колоссальный недостаток трех- и четырехкомнатного жилья.

Интенсивная высотная застройка несет и другую проблему, о которой сейчас не сильно задумываются: — По нормативу высотки рассчитаны на 50 лет эксплуатации, — продолжает Кривов. — И совершенно непонятно, как их потом утилизировать. Единственный вариант — взрывать с отселением всего квартала. В Японии практикуют ручную разборку — выстраивают вокруг высотки металлический каркас (по сути еще одно здание) и внутри все разбирают. Но у них дома из обетоненного металла, а у нас чистый железобетон, который так не разрушить. То есть сломать, а тем более утилизировать такой дом на порядки дороже, чем построить. И это колоссальная, я бы даже сказал, экзистенциальная проблема. Ведь мы активно производим продукт, ведущий нас в экологический тупик.

Но и до разрушения высотка — дело дорогое, потому что проектирование и строительство «съедают» лишь 20 процентов от общих затрат на здание. Остальное — это ремонты, эксплуатация и утилизация, которые оборачиваются катастрофическими тратами.

— А еще ведь есть противопожарная безопасность, — напоминает архитектор. — Да, в Москве есть два 90-метровых подъемника (это 25 этажей) и единственный на страну 100-метровый (33 этажа). Но дело не только в них. Когда перестают работать лифты, на лестницах мгновенно образуется такая пробка, что по ней не спуститься. В Лондоне в 2017 году так сгорел 24-этажный дом, в котором погиб 71 человек.

Так как же побороть все эти проблемы? Переходить на малоэтажки, уверен эксперт:

— Надо прежде всего развивать ИЖС, потому что 120 миллионов квадратных метров в год (цифра из нацпроекта по жилью) высотками с клетушками не покрыть. В Москве их еще, хоть и вяло, покупают, тут много одиночек. Но ведь когда-нибудь и у них будут семьи, появятся дети, люди захотят расширяться. И сначала заведут дачу, а потом, утеплив, съедут туда. Многие идут по этому пути, минуя стадию высотки. Потому что, когда у тебя есть 1,5 миллиона рублей с рассрочкой на 10 лет, то есть ипотека, ты можешь либо купить однушку в области, либо построить стометровый дом на собственном участке в 10 соток. И такой дом будет существенно дешевле квартиры, даже если вы покупаете его в поселении с уже подведенными сетями. Многие сейчас работают на удаленке, так что поездки в Москву вообще можно свести к минимуму. Вообще, люди, если им дать возможность сорганизоваться, сделают это где угодно. Выделите им неподалеку 10 соток, постройте небольшой производственный центр с коворкингом, и они будут спокойно работать вдали от столичной суеты. В общем, все проблемы можно решить, если ими заниматься.

Даешь разнообразие!

А вот вице-президент Международной академии архитектуры Андрей Боков считает, что так, как живем и строим мы, весь мир уже многие десятилетия не живет и не строит:

— Ну разве что Китай, где еще не закончился период урбанизации. Но и Европа, и Америка давно уже отошла от этих страшных многоэтажных панельных «заборов», которые возводят у нас. Вообще, нормальный город выглядит как гора Фудзияма — высотный центр и пологие склоны на периферии. То есть центр — плотная застройка, это апартаменты или арендное жилье для молодых пар и начинающих специалистов, всех, кто не обрастает скарбом, кто быстр, мобилен и домой заскакивает лишь переодеться и поспать. Дальше идут кварталы средней плотности — скажем, дома в девять этажей, потом  квазипериферийные районы со свободной планировкой и малоэтажками (что-то вроде нашего Куркина и того, во что можно было бы превратить Новую Москву) и, наконец, зона ИЖС.

Кстати, Россия вполне могла бы быть уже малоэтажной, если бы не политические разборки между генсеками, напоминает Боков:

— После войны, когда страна была полностью разрушена, встал вопрос о том, как строить. Поиском ответов на него занималась академия архитектуры, которая начала мыслить прежде всего в ключе малоэтажного жилья из местных строительных материалов. Этот путь был самым правильным, человеческим, естественным. Им двигался весь мир. Но пришел Никита Сергеевич, который крайне не любил все, что было при товарище Сталине, и провозгласил курс на индустриализацию жилья. И этим курсом мы, увы, идем до сих пор. Выпекаем, как горячие пирожки, бесконечные высотки — дорогие в строительстве, дорогие в эксплуатации, страшно дорогие в утилизации, но очень выгодные тем, кто эти технологии освоил и не хочет их менять. Я не призываю полностью отказаться от многоэтажек. Я призываю к широкому разнообразию самых разных типов жилья и к его доступности, в том числе и в сегменте ИЖС. У нас же — поезжайте по любому направлению от Москвы — то там, то сям возникают клочки жутких небоскребов, к которым непонятно, как подъезжать, как их обслуживать, а главное, как в них жить. Мы неохотно признаем факт субурбанизации, тогда как говорить надо уже об агломерации, о работе в единой связке города и области и единых схемах территориального развития. Только в этом и возможен выход из тупика.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Много территорий, которые предстоит освоить

Ирина Ирбитская, директор Центра градостроительных компетенций:

— Как известно, люди предпочитают контролировать свою недвижимость, а лучший контроль — это частный дом. Но владеть им — большая ответственность. Поэтому надо искать модели, которые находятся где-то посередине между многоквартирным и частным домом. Например, городские планировщики Новой Москвы запускают сейчас формат гибридных домов (мы назвали их кампусами тектоников, по аналогии со знаменитыми архитектонами Малевича). По сути это микс таунхауса и отдельно стоящей виллы. В таунхаусах людям не нравится выход из дома на одну улицу и с одного фасада — нет ощущения частности своей жизни. А вот небольшие образования на несколько жилых коттеджей, каждый из которых имеет свой отдельный небольшой участок и свой, совершенно отдельный вход, думаю, придутся им по вкусу. Но вопрос не только в архитектуре. У нас считается, что малоэтажки годятся лишь для загородной недвижимости и малых городов. На самом деле в Москве очень много территорий, которые либо  не освоены, либо освоены плохо. И их вполне можно застроить такими небольшими кампусами по вполне приемлемой цене, ведь на периферии земля дешевле, да и экономические механизмы можно применить. Например, неплохая система создана во Франции, где при желании 60 % граждан могут спокойно получить жилье от государства, хотя они при этом далеко не бедные. Конечно, это потребует разработки мотивационных инструментов, которые должны быть вшиты в экономику и процессы городского управления. Скажем, государственно-частное партнерство, которое сейчас проходит, как правило, в добровольно-принудительном порядке или подразумевает лишь крупные инвестиции. А в развитых столицах оно выстраивается между муниципалитетом и гражданами. Очень важно включить в эти системы мелкие инвестиции горожан. Не говоря уж о том, что для значительной части небольших девелоперов это тоже очень интересный формат.

Частное домохозяйство государству выгоднее

Олег Панитников, гендиректор Ассоциации деревянного домостроения:

— В Яндексе каждый месяц «деревянный дом» ищут более полумиллиона человек. Конечно, кто-то из них дачники, но мы прекрасно видим: если лет 10 назад постройками под дачу интересовались процентов 70 покупателей, то сейчас уже 50 на 50. Причем, даже заказывая дачу, люди выспрашивают, что им потом сделать, чтобы жить там зимой, то есть явно думают о перспективе переезда. Сегодня на рынке появились модели каркасных домов, которые по утеплению соответствуют всем существующим нормативам зимней эксплуатации. Кстати, даже если дом отапливается электричеством, но при этом нормально сделан, он будет потреблять значительно меньше, чем квартира. Например, у меня в Москве есть квартира в 50 квадратных метров, за которую я плачу около пяти тысяч рублей в месяц. В доме в 100–120 «квадратов», сделанных даже не по СНИПам, а просто близко к ним, на отопление уходит пять тысяч в год. То есть чек владения очень конкурентный. Проблема в другом. Покупая квартиру, я легко получу ипотеку под 10 % годовых с первым взносом в 10 %. А в ИЖС этот совокупный кредит будет уже 13–15 % годовых и первый взнос 20–30 %. Что называется, почувствуйте разницу. И это сейчас главный тормоз на пути к мечтам о «малоэтажной России». Скажем, у Сбербанка из всего пакета кредитования жилья сектор ИЖС составляет всего 0,85 % — цифра совершенно ничтожная, если учесть, что этот вид строительства занимал в ушедшем году нишу в 43 %. Слава богу, банки сейчас начали потихоньку осознавать этот перекос... Ведь во всем мире под ИЖС государства придумывают кучу привлекательных программ, чтобы простимулировать людей заселяться в такое жилье. Просто потому, что  отдельное домохозяйство приносит государству прибыли больше, чем квартира. У нас, к сожалению, такого глобального понимания пока нет.

КСТАТИ

Тихой и невысокой может быть и старая Москва, где еще сохранились места малоэтажной застройки. К таким, например, относится поселок художников «Сокол» и кооперативный поселок им. Ларина в Лианозове; село Троице-Лыково и микрорайон Курьяново; рабочие поселки 20-х годов (Буденновский, Усачевка, Дангауэровка); деревня Терехово, дачный поселок «Серебряный Бор» и др. Что касается современных таунхаусов, то большинство из них сосредоточено в ЗАО, СЗАО, САО и ЮЗАО. Несколько таких проектов реализовано даже  ЦАО.

Источник