Ипотека на ИЖС рухнула в 14 раз: закономерный итог системных проблем

23 апреля 2025 16:40

Резкое падение объёмов ипотечного кредитования в сфере ИЖС — это не случайность и не «временный спад спроса». Это закономерный итог давно накапливавшихся проблем в отрасли и очевидного нежелания или неумения банков активно работать с ИЖС как с полноценным продуктом. О причинах, реальной практике и результатах — в интервью «РГ» Дмитрий Мозговой.

Выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство в первом квартале 2025 года упали в 14 раз по сравнению с началом 2024 года, сообщает ДОМ.РФ. За три месяца было выдано лишь 2,2 тыс. ипотечных кредитов на строительство частных домов. Спрос на готовые дома снизился меньше — в 2,5 раза (до 8 тыс. кредитов).

В целом выдачи ипотеки на строительство или покупку дома уменьшились за год на 80 %. Это объясняется, помимо прочего, тем, что в начале 2024 года действовала общая льготная ипотека и более половины кредитов на ИЖС выдавалось как раз по этой программе. С марта на ИЖС распространены счета эскроу, это приведет к росту выдачи ипотеки в этом сегменте по мере адаптации участников рынка к новому механизму, считают аналитики ДОМ.РФ.

Однако участники рынка не столь оптимистичны. Среди ключевых причин резкого падения объемов выдачи ипотеки на ИЖС генеральный директор компании «Избург» Дмитрий Мозговой в интервью «Российской газете» называет:
  • Отсутствие спроса на дорогую ипотеку. Предложения ипотеки с плавающей ставкой от 20 % и фиксированной от 27 % не встретили никакого интереса со стороны населения. Люди просто не готовы брать на себя такие обязательства при текущем уровне доходов и нестабильности.
  • Резкое ужесточение условий льготного кредитования. Ипотека с государственной поддержкой, которая ещё недавно была реальным инструментом для строительства дома, теперь фактически недоступна. Банки стали крайне неохотно её одобрять, а требования к заёмщику и объекту стали неподъёмными.
  • Комиссии застройщикам за использование эскроу-счета. Нововведение для застройщиков — комиссия банками до 9 % за использование эскроу-счетов — стало очередным ударом для строительных компаний. Фактически, застройщик теперь платит за право «заморозить» свои же деньги, что тоже бьёт по стоимости проекта.
  • Рост первоначального взноса. Банки массово повысили размер первоначального взноса по ипотеке на строительство — часто до 30-40 %. Для большинства семей это означает невозможность выйти на проект без больших сбережений.
  • Удорожание самого строительства. За последний год стоимость строительства дома выросла на 15-20 %. Это связано с ростом цен на материалы, логистику, энергоресурсы и оплату труда. Финальный чек за дом «под ключ» теперь существенно превышает ожидания покупателей.
  • Обязательное использование эскроу-счетов. Одним из самых жёстких и парадоксальных изменений в ИЖС стало обязательное использование эскроу-счетов. На первый взгляд — это логика, проверенная на рынке новостроек: клиент вносит деньги на счёт, застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию. Безопасность для покупателя — да. Но вот только реальность в ИЖС иная.

Что происходит на практике? Продолжает рассказывать о сложившейся ситуации Дмитрий Мозговой:
  • Застройщик вынужден строить на свои деньги. В ИЖС достаточно сложно получить полноценное банковское финансирование. В итоге — дом нужно возводить «вперёд» из своих оборотных средств, а это 8-12 млн рублей.
  • Даже если есть банковское финансирование — это квест. Работа со счетами эскроу — это настоящая бюрократическая нагрузка: согласования, проверки, отчёты, акты, электронные площадки. Это отнимает очень много ресурсов у строительных компаний.
  • Раскрытие эскроу-счетов может затягиваться на месяцы. Даже после завершения строительства и передачи дома клиенту застройщик не может быть уверен, когда именно получит свои деньги. Банки медлят с проверками, требуют новые справки, уточнения. Это приводит к кассовым разрывам и срыву сроков строительства.

Более 90 % участников рынка ИЖС — это малый и средний бизнес. У них нет подушки безопасности и большого кредитного плеча. Они не в состоянии выдерживать месяцы задержек выплат и работать в условиях, где деньги заморожены, а ответственность — максимальная. Сами по себе эскроу-счета — не зло. Но их внедрение в ИЖС без адаптации к реальным условиям рынка — это не про безопасность, а про вымывание с рынка живых, надёжных строительных компаний.

Поэтому, считает Дмитрий Мозговой, сложившаяся ситуация — это не кризис спроса, а кризис модели финансирования отрасли. Если не будут внесены изменения в механизмы финансирования и поддержки ИЖС, эта часть рынка просто продолжит сокращаться. А между тем, именно ИЖС — один из самых живых и гибких секторов жилищного строительства, способный обеспечить людям настоящую альтернативу городской многоэтажке.

Ещё по теме

30 июня 2025 17:50

ARNO ARCHITETTURE одерживает победу на REPA 2025

Проект «Успенские сосны» архитектурно-строительной компании ARNO ARCHITETTURE был признан лучшим в номинации «Деревянное домостроение» на престижной международной архитектурно-девелоперской премии, определяющей лучшие проекты рынка недвижимости. REPA 2025. Церемония состоялась в Сочи в RED ARENA.

27 июня 2025 09:30

Деревянное домостроение — не просто тренд, это ответ на вызовы времени

Почему в деревянных домах будущее массового строительства, как индустрия справляется с вызовами, и что мешает ей масштабироваться, о логистике и региональном строительстве, кадрах, технологиях и нормативке — в интервью РБК директор по развитию Ассоциации Деревянного Домостроения, гендиректор компании «Норвекс Арт» Семен Гоглев.

26 июня 2025 11:00

В ДЗООЦ «Зарница» открылось два новых спальных корпуса с каркасом из LVL бруса Ultralam™

1 июня в ДЗООЦ «Зарница» в Тверской области стартовало начало летней смены. В ходе модернизации инфраструктура лагеря пополнилась двумя новыми спальными корпусами. Основа энергоэффективного каркаса корпусов — LVL брус Ultralam™ производства завода «Терра», АО «Новоторжский ЛПК». Ввод новых корпусов позволил вдвое увеличить количество отдыхающих детей.

26 июня 2025 09:10

Открыта регистрация на мероприятия форума «Дерево в архитектуре 2025»

Рыбинск готовится к встрече с сотнями гостей. С 10 по 12 июля здесь пройдёт больше 20 разных по формату и содержанию деловых, образовательных и культурных событий Международного форума деревянного строительства, объединённых общей темой — «Традиции и современность». Её автор — куратор форума архитектор Роман Леонидов.

25 июня 2025 09:30

Александра Алексеева: «Деревянная архитектура — это возвращение к корням с помощью технологий будущего»

Почему современные деревянные дома безопасны, долговечны и эстетичны, а также как архитектура из дерева возвращает людям эмоции — рассказала в интервью «Бизнес Дневнику» руководитель бюро SOLO Arch, член Совета партнерства Ассоциации Деревянного Домостроения, куратор «АРХНЕВА 2025» Александра Алексеева.

24 июня 2025 16:40

Что после минимализма? В Санкт-Петербурге обсудят будущее архитектуры

Минимализм долгие годы определял облик современной архитектуры, но сегодня всё чаще звучит вопрос: что придёт ему на смену? Ответ на него попытаются найти участники профессиональной дискуссии, которая пройдёт 1 июля в Санкт-Петербурге.

23 июня 2025 11:50

«ТАМАК» открыл двери для гостей в рамках фестиваля «Арт-Волки: Наследники Мастеров»

АО «ТАМАК» провело день открытых дверей в поддержку фестиваля «Арт-Волки: Наследники Мастеров». Гости получили уникальную возможность заглянуть в производственные цеха и узнать, как создаются современные дома. Несмотря на дождь, мероприятие прошло в тёплой и живой атмосфере.

20 июня 2025 15:30

Из первых уст: реалии и перспективы многоэтажного деревянного строительства в России

В интервью с Владимиром Стояновым, к.т.н., экспертом в области деревянного домостроения, «Известия» обсудили текущие реалии многоэтажного деревянного строительства в России, его преимущества и недостатки, основные барьеры и также перспективы развития этой отрасли, как деревянные технологии могут изменить облик российских городов и какие вызовы стоят перед ними.

19 июня 2025 15:50

Объем продаж на загородном рынке упал в 5-10 раз

С 2022 года до середины 2024-го объемы строительства ИЖС росли высокими темпами, на сегодня наблюдается обратный процесс. О ситуации на рынке ИЖС, причинах спада и прогнозах в интервью «Российской газете» рассказал член правления Ассоциации Деревянного Домостроения руководитель компании «Архангельский лес. Домостроение» Андрей Елуков.

17 июня 2025 09:20

АДД презентовала каталог проектов для сельских территорий

В начале июня в рамках форума тружеников села в Совете Федерации по запросу профильных министерств Ассоциация Деревянного Домостроения презентовала каталог объектов для Агропромышленного комплекса РФ, реализуемых компаниями–резидентами. В каталог вошли как жилые дома, так и общественные, промышленные и здания социального назначения.

Получить дополнительную информацию о компании

Оставьте заявку и наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время

Отправить

Пройти аккредитацию

Оставьте заявку и наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время

Отправить

Консультация по услугам ЭКЦ

Оставьте заявку и наш эксперт свяжется с вами в ближайшее время

Отправить

Заявка на участие в мероприятии

Оставьте заявку и наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время

Отправить