Эскроу в сегменте ИЖС: безальтернативность с альтернативными доработками

По итогам состоявшегося 15 апреля заседания президиума Госсовета, посвященного вопросам развития инфраструктуры для жизни, игроки рынка индивидуального жилищного строительства отметили несколько важных для себя вещей. На заседании была подчеркнута значимость ИЖС и необходимость поддержки сегмента, в том числе выделение его в отдельную программу внутри проекта «Жилье».

Отмечалась важность сохранения темпов строительства и ввода в эксплуатацию индивидуальных домов. Шел разговор о льготной ипотеке и снятии всех финансовых ограничений со стороны банков, необходимости четкого регламента принятия домов в эксплуатацию.

В Ассоциации Деревянного Домостроения в настоящее время идет работа по созданию СТО по приемке деревянных домов. В разработке документа принимают участие более 20 компаний Ассоциации.

Эксперты АДД выступают с мнениями и предложениями по работе со счетами эскроу.

Семен Гоглев, директор по стратегическому развитию Ассоциации Деревянного Домостроения, управляющий партнер компании «Норвекс Арт»:
«Давайте все-таки не забывать, что сейчас счета эскроу обязательны только при строительстве домов с привлечением ипотечных кредитов с госсубсидированием. И пока, по моим наблюдениям, шума много, но в реальности доля таких «кредитных» строек на рынке (а речь идет об обладателях семейной ипотеки и IT-специалистах) в общем объеме строительства невелика. Если ставка ЦБ снизится и, соответственно, ставка ипотечного кредитования будет съедобной, то, безусловно, число сделок по эскроу вырастет. Не исключено, что банкам в принципе будет предписано выдавать ипотечные ИЖС-кредиты через эскроу, если доля собственных средств заказчика не превышает 50 %. Но дело в другом: я вообще не считаю, что счета эскроу защищают конечных потребителей, поскольку процесс контроля идет достаточно формально, и заказчик по обычному договору имеет такие же рычаги этого контроля, как и банк через счета эскроу. У нормальной строительной компании строительство ведется поэтапно, этапов не менее трех, соответственно, на каждый — не сразу на все, а на каждый — этап выдается аванс, и по факту выполнения работ выдается следующий. То есть эскроу — это больше своего рода маркетинг, как мне кажется. Серьезный позитив может быть виден действительно лишь в случаях, когда идет масштабное строительство в коттеджном поселке — там, где от положения дел с одним домом зависит «благополучие» всех остальных».

Владислав Копица, основатель проекта Open Village:
«Положительное влияние введения счетов эскроу в том, что для сильных компаний снизилась конкуренция. Теперь им не приходится бороться с сотнями других компаний, которые еще не научились или не могут работать со счетами эскроу. Да и конечный потребитель более защищен. Но есть и отрицательные моменты: небольшим компаниям сложно или просто невозможно работать через счета эскроу. И есть множество мелких недоработок, которые нет смысла сейчас описывать, так как работа по их устранению ведется. Ставка ЦБ, ипотечные ставки и счета эскроу — это не взаимосвязанные вещи. Но если ставки снизятся, то претензий (в том числе в периметре работы эскроу) станет больше: просто сильно увеличится число желающих взять льготную ипотеку, а больше людей — больше недовольных. И все же на данный момент эскроу мне видится единственным вариантом защиты конечного потребителя».

Роман Коняхин, управляющий выставки домов «Малоэтажная страна»:
«В 2023 и первой половине 2024 года рынок ИЖС рос огромными темпами, в первую очередь за счет льготной ипотеки. И когда в июле 2024 года на льготную ипотеку ввели сделки через счета эскроу, участники рынка (банки, застройщики, да и потребители) не были к этому готовы. Бизнес-процессы строительных компаний, которые активно работали с ипотечными сделками (а таких компаний на рынке за последние годы стало большинство), были нарушены. Это привело к кассовым разрывам у многих компаний и проблемам у заказчиков, уже вложивших деньги в строительство домов. Увеличилось количество недостроев и обманутых заказчиков. В сегменте МКД до введения эскроу таких называли «обманутые дольщики». Это название сейчас можно услышать и в ИЖС. Резко упал спрос, который до сих пор не может восстановиться. Эскроу на данном этапе не стало гарантией качества и исполнения сроков, много проблемных примеров с раскрытием эскроу, есть скрытые комиссии и несогласованность в действиях: по одной сделке требуют пакет документов, а в другой аналогичный пакет признают неправильным. Главная цель эскроу — защита потребителей от недобросовестных застройщиков, но при этом эскроу подразумевает также и защиту застройщиков от потребительского терроризма. К сожалению, уже есть случаи, когда заказчик умышленно не подписывает акты с целью получения каких-либо не учтенных в договоре материальных благ. Однако стали появляться и положительные примеры — успешные сделки и раскрытия эскроу, ряд компаний — участников выставки «Малоэтажная страна» смогли выстроить свои процессы. Надеемся, что в скором времени данный механизм заработает в полной мере».

Автор статьи: Валерия Мозганова
Источник